房地产企业如何进行财务管理实践？

近年来，房地产市场的快速发展对房地产企业的财务管理提出了更高的要求。有些财务人员从未涉足过房地产行业，缺乏经验和一些基本的行业知识，无法准确把握和处理房地产行业的特点和财务管理的特殊性。对此，详细介绍了房地产企业合同结算报表、销售发票收据、财务辅助明细账的管理。合同和结算报表的管理现代企业的经济往来主要是以合同的形式进行的。能否实施有效的管理，能否很好地完成合同，是现代企业管理成败的重要因素。因此要注意以下几个方面:(1)根据合同内容分类编号，如前期拆迁合同、建筑安装合同、基础设施建设合同、销售代理合同等。，并逐级分类编号。类似的合同应分组在一起，以便于日常使用和成本归集及会计管理。(二)合同中的合作单位名称、合同名称、合同主要内容和签订时间准确、完整。(三)合同总金额应标明，合同是否按结算报告结算也应标明。(4)质量保证金的比例和质量保证期应在工程合同中约定。房地产公司的合同结算是合同履行的主要环节和内容，做好合同结算非常重要，既是对合同签订的审查，也是对合同履行的监督。财务部门应对合同对应的结算报告进行管理，在原合同内容的基础上，增加工程结算的结算报告编号、结算报告时间、结算金额、质量保证金金额、保修期，形成完整的合同执行表。对于涉及合同内容较多的，合同结算单和原始合同表也可以分别建立EXCEL工作表，但编号必须一致，便于核对和使用。销售发票和收据的管理房地产开发企业开发周期长，销售收入从几千万到几亿，从几十亿到几十亿不等。而一套开发出来的产品，收藏次数少则两三次，多则四五次。甚至有一套产品购买后多次销售退货的现象，收款退款次数更多。销售收入金额大、收款次数多，决定了销售发票收据数量大，发票收据的使用、查找、分类汇总管理等问题尤为突出。(一)建立发票收据数据库。税务机关发票管理系统实施后，可以借助发票管理系统的数据库直接获取基础数据，但不使用税务系统建立发票收据数据库是非常必要的。随着现代办公软件的普及和应用，建立EXCEL工作表，涵盖整个项目从收取第一笔销售款开始到收取最后一笔销售款结束的整个收款过程。(二)工作表的编制应完整。包括发票收据号、发票收据号、开具时间、已开发产品类别、已开发产品号、买方名称、收款金额、收款方式、具体收款时间、收款银行等与发票收据相关的内容都一一列出，这样就构建了一个完整的数据库。该数据库具有数据和信息检索、财务数据内部核对、财务数据编辑汇总、销售数据复核等功能。财务辅助账的管理虽然现代房地产开发企业使用功能强大的财务软件，但由于房地产开发企业开发周期长的突出特点，跨年度数据的整理汇总问题是财务软件无法解决的，所以财务辅助账的建立是非常必要的，它直接决定了一个企业的财务管理水平。根据房地产开发公司的业务特点，有两类科目需要建立辅助明细账:一类是当期类和成本类；另一类是损益科目。(1)往来账户和成本账户的分类账主要是预付账款账户或应付账款账户和产品开发成本账户。预付账款或应付账款的往来账户虽然可以通过财务软件清晰地反映当前情况，但只能在账面上反映企业付款金额和合作单位开具发票金额的预付账款的贷款余额，财务软件的缺陷在于年度结转后不再能反映上一年度的明细。此外，对于房地产开发企业来说，与合作单位的往来账款可能涉及项目开发的全过程甚至项目竣工决算后的保修期，因此建立往来账款明细账是非常必要的。(2)损益类科目的明细账主要包括销售收入(含预售资格预收账款)、销售成本、销售税金及附加、期间费用等。月度年度结转后损益科目余额为零，可以反映年度内的累计情况。而房地产开发周期长，需要根据项目的特殊性进行清算，客观上要求建立台账进行管理。在销售发票(收据)数据的基础上，建立销售收入(包括预售合格账户)明细账，并根据账务处理的特点增加制单时间和凭证号，保留已开发的产品类别、产品编号、买方名称、付款金额、付款方式，形成每张凭证对应销售收入(预售账户)明细账的明细分类账，按产品类别分别建立，方便查找需求分类汇总。此外，还可根据企业管理需要，采用月度或其他分类方式建立其他损益账户，实现对开发项目的合理有效管理，满足所得税和土地增值税清算的最终清算需要。