2017司法考试第三卷《民法》备考问答(二)
甲、乙、丙有优先购买权，但丁没有优先购买权。
B、优先购买权的顺序为B、C、d。
丙、乙、丙、丁均有优先购买权。
D、优先购买权的顺序为B、D、c。
答案:CD
解析:优先购买权主要包括* * *所有人、承租人、分承租人，顺序为* * *所有人、分承租人、承租人。因此。CD是正确的。
2.根据我国《物权法》的规定，在下列关系中，不属于* * *的关系与* * *
甲、甲、乙、丙三方各出资25000元购房。
乙、甲方、乙方、丙方* *各拥有一套房屋。甲方和乙方主张归* * *，丙方主张归* * *和* * *，但没有证据。
C.婚后，甲乙双方同意各自的收入归各自所有。
D.离婚后，甲乙双方约定房子归女方，男方入住两年。
答案:ABCD
解析:* *和* * *必须是同一关系，主要包括遗产分割前的夫妻、家庭、继承和合伙财产。同时，当* * *身份不明时，除非有上述相同关系，否则推定为* * * *。在这个问题中，a明显是* * *；B项身份不明，不存在* * *关系，按份额推定存在* * *关系；CD虽然是夫妻，但是有约定，排除* * *。
3.甲方、乙方、丙方、丁方分别购买了某住宅楼一至四层(* * *四层)，并已取得各自的房产证。以下哪个陈述是正确的？
A.甲方、乙方、丙方、丁方有权分享该住宅楼外墙的广告收益。
B.一楼住户A对三、四楼的专属楼层没有民事权利。
C.如果甲方出售其房屋，乙方、丙方、丁方有优先购买权。
D.四楼住户经甲、乙、丙三方同意，可在楼顶建花园。
E.居民B可以放弃居民楼外墙的广告收入。
F.因为放弃了外墙的广告收入，租客b可以拒绝承担房屋外墙的维护费用。
答案:ABDE
分析:对于* * *的某些部分，无论权利大小，都需要* * *同行来行使权利，所以广告是正确的；对于三四楼之间的楼层专属部分，A无权，B有权；尤其需要注意的是，建筑物区分所有权中不存在优先购买权，不能与* * * *相混淆。同时，可以放弃* * *的部分权利，但不能履行* * *的部分义务，所以E是对的，F是错的。
4.关于建筑物区分所有权和物业服务合同的表述是正确的:
一、改建、重建建筑物及其附属设施需三分之二以上的面积和人数同意。
b、建筑规划车库应按照优先满足业主需求的比例。
c、只要不违反法律法规和管理规定，住宅小区可以改成商业小区。
D.居民楼除了遵循管理规定外，还应取得建筑物所有权人的同意，与建筑物所有权人无关。
e、建设单位、业主大会、业主委员会与物业管理公司签订的合同对后续业主具有约束力。
f、物业公司的交底和服务规则被确认为合同不可分割的一部分。
G.物业管理公司按照合同约定或者相关规定提供服务，业主不接受或者不需要服务的，不应支持。
h、业主与实际使用人不一致时，可以约定由实际使用人缴纳物业费。如果实际使用者未能支付，业主将承担连带责任。
一、业主大会依法作出解聘物业公司决定的，物业公司如有拖欠物业费，应向具体业主索赔。
答案:ABEFGHI
解析:对于特殊事项，需要包括2/3以上的面积和人数，对于一般事项，面积和人数超过1/2，大部分不包括1/2，所以A正确；车库首先满足业主需求，有配置比例限制，B对；住宅建筑除遵循法律法规和管理规约外，还必须经有利害关系的业主同意。所谓有意向的业主，主要是指这栋楼的业主。如果他们不是这栋楼的业主，并声称有利益关系，需要自己证明利益关系的存在，所以CD是错误的。EFGHI五选项的内容是今年物业服务合同司法解释中新增加的，非常值得关注！
5.以下民事纠纷中，哪些是按相邻关系处理的？
甲在自家院子里挖了个菜窖，导致乙家房屋地基下沉，墙体开裂，引发纠纷。
乙、甲村为了取水灌溉土地，在乙、丙、丁村的土地上修建渡槽，引发纠纷。
c，某新建的房子滴在B的房子上，引发纠纷。
d、甲村在河流上游修建拦河坝，导致乙村用水量锐减，引发纠纷。
e，某开发商买了一块地的使用权，想建一个露天餐厅。其与毗邻土地的乙方约定，乙方不得再建露天餐厅，因此甲方给予乙方每年3万元的补偿。
f、甲家与乙家相邻，甲家的猫闯入乙家，打碎乙家的花瓶，引发纠纷。
G.甲方和乙方相邻。因为甲方前面的楼太高，乙方在冬天无法接受四个月的阳光。
答案:ACDG
解析:选项A是典型的挖掘危险相邻纠纷，正确；选项B在他人土地上修建运河不再是基本需求，应属于地役权范围。同时需要注意的是，如果题目写明要在别人的土地上修路，就不属于相邻关系，道理和修运河一样。CD的两个选项是典型的用水和排水之争。特别注意选项D是不以直接相邻为基础的相邻关系纠纷，所以两个选项都是正确的。e选项是协议产生的，明显不是法律上的相邻关系，错误；选项f明显属于动物侵权，错；G选项属于相邻关系中的通风采光关系，正确。
6.李某进出自己承包的土地不方便，便与张某达成书面协议，在张某承包的土地上开辟一条道路供李某通行。李付给张某2万元，但没有登记。以下哪个选项是不正确的？
a、该协议属于相邻关系协议。
b、该协议属于地役权合同
C.李将承包经营权转让给他人的，受让人有权转让张承包的土地，但合同另有约定的除外。
D.张将承包经营权转让给他人的，善意受让人有权拒绝李在自己的土地上通行。
答:答
解析:本题中，李与张约定在张的土地上修建道路，并支付了报酬，显然属于地役权的范围。相邻关系是合法的，不需要约定，所以A是错的，B是对的。一定要认真把握CD的两个正确选项，这充分说明了地役权如何在不登记的情况下被反对。规则是地役权不登记，权利人的变更没有效力。债务人变更原债权人的，不得对抗善意第三人。
7、关于地役权的设立问题，土地所有权人与土地使用权人的关系是正确的:
A.土地权利人享有地役权或者承担地役权的，土地承包经营权和宅基地使用权设立时，土地承包经营权和宅基地使用权持有人继续享有或者承担已设立的地役权。
B.土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权的，未经用益物权人同意，土地所有者不得设立地役权。
c、土地所有权人在土地地役权未登记时，不得对抗善意第三人。
d、土地所有人在土地上设立地役权，无论是否登记，都可以对抗善意第三人。
答案:ABD
解析:根据《物权法》第162条和第163条的规定，在地役权问题上，土地所有权人与土地使用权人之间的关系有点特殊，与上一题个人之间地役权的设立完全不同，与登记无关。只要所有权人设立了地役权，取得土地使用权的人就直接享有权利或承担义务。同时，土地使用权设立后，
8、在设定抵押过程中，对于土地使用权和土地上的财产的说法不正确:
a、对于建设用地使用权，建设用地使用权抵押时，是指现有建筑物。
b、农村房屋和宅基地使用权可以一起抵押。
c、地上的农作物可以和土地承包经营权一起抵押。
d、集体土地使用权不得抵押。
答案:BCD
解析:建筑物以建设用地使用权抵押的，两者应一并抵押，建筑物抵押的，建设用地使用权也应一并抵押。但需要注意的是，当建筑物不存在时，新增建筑物以建设用地使用权抵押的，在实现抵押时，建筑物和土地应当一并处置。但是新增加的建筑没有优先权，所以A是对的；集体土地使用权(主要指宅基地使用权和土地承包经营权)一般不抵押，抵押一般无效，但有两种例外，即荒地的土地承包经营权和乡镇企业的土地可以与厂房一起抵押，所以BCD是错误的。
9、关于抵押登记的说法正确的是:
a、以建设用地使用权和可以抵押的土地承包经营权，不经登记不能设立抵押权。
B.以在建房屋和在建飞机、船舶抵押的，抵押在登记时成立。
c、设立浮动抵押应当进行登记。
d、以一般动产抵押不登记的，可以办理登记，登记不得对抗善意第三人。
答案:ACD
解析:建设用地使用权抵押和荒地承包经营权不登记不能成立，一对；船舶、航空器属于动产，但未经登记不能对抗第三人，故B错误；根据《物权法》第189条的规定，浮动抵押应当登记。一般动产抵押，登记对抗，没有登记的，可以在第三人出现前重新登记，登记后可以对抗第三人，D权。
10，抵押权人的权利正确表述为:
A.因抵押人的行为致使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求停止该行为，恢复原状或者提供相应的担保。
抵押权人有权收取抵押财产的孳息。
c .抵押权人行使抵押权不受诉讼时效的限制。
D.排位最高的抵押权人可以通过与抵押人达成协议实现抵押权，任何人不得干涉。
答案:AB
解析:选项A指的是保全请求权。抵押人经请求后未能恢复原值并提供相应担保的，可以要求债务人提前清偿(注:只有保全请求权包括提前清偿)，这是正确的；抵押权人行使抵押权后，有权收取孳息，故B正确；根据《物权法》第二百零二条的规定，抵押权受主债务诉讼时效的限制，故C错误；首先抵押权人可以通过与债务人达成协议实现抵押权，但该协议一旦损害其他债权人的利益就可以撤销，所以D是错误的。