2017房地产估价师案例分析重点:产业地产估值。

工业房地产主要包括其他房地产、仓库和其他在工厂和厂区存放的房地产。

一、工业房地产及其估价特点

(一)涉及多个行业

工业房地产估价涉及各种行业，每个行业都有自己的行业特点和生产要求。即使是生产同一产品的工业企业，由于技术和工艺不同，对厂房和用地的要求也可能完全不同。所以在评估工业地产的时候，首先要了解相应企业产生的一些行业知识。

(2)非标厂房多，建设成本差异大。

有些工业车间是标准(通用)车间，这类车间多为生产轻工业产品，如电子组装、服装加工等。在一些新兴的工业园区和出口加工区，有很多这样的标准厂房出租。标准厂房一般都有标准的柱距、层高、楼面荷载等。，和同类标准厂房的工程造价差别不会太大。另一方面，工业车间大多是非标准车间，即根据各种生产需要设计建造的不同规格的车间。跨度、柱距、梁底标高、轨顶标高、楼面荷载等。这类车间的都是根据不同的生产需要确定的，有的生产间只有屋顶没有围挡(外墙)。所以非标工业地产每平米成本相差很大。

因此，在评估工业地产时，应详细了解估价对象的建筑标准，以便准确确定建筑成本。

(三)区分设备成本和建筑成本

一些工业设备是与建筑物(车间)同时建造和安装的。比如很多设备的基座与车间的地基是一体的，所以要注意区分车间的价值和设备的价值。

如果评估结果既包括厂房价值又包括设备价值，应在评估报告中说明。

(4)腐蚀的可能性高。

厂房的工作环境往往具有腐蚀性，因此腐蚀性强的厂房自然寿命会受到影响，房屋使用寿命会缩短。因此，在估价时需要详细了解估价对象是否会受到腐蚀性的影响，根据影响程度来确定缩短房屋使用寿命的程度。

二、影响工业房地产价格的主要因素

(一)影响工业地产价格的主要区位条件

1.交通状况

工业企业通常需要进口大量的原材料和燃料，出口产品，因此必须具备便利的交通条件，如:毗邻公路交通干线或符合运输条件的道路、进厂的铁路专用线、毗邻通航河流(或海岸)、专用码头等。如果能同时满足上述公路、铁路、水运条件中的两个或两个以上就更好了。

2.基础设施

工业生产严重依赖基础设施。当地的电力供应、生产用水是否能满足需要、污水排放和污染控制的可能性、通讯条件等。是影响工业地产价格的主要区位条件。

3.地理位置

有些工业生产需要一些其他的地理位置，比如造纸需要大量的污水排放，所以通常需要毗邻河道，避免污染对下游产生重大影响；化工企业不宜设在山沟里；如果水泥厂附近有煤矿和石灰矿，可以减少原料的运输距离；等一下。如果对应的工业地产的地理位置符合生产的要求，那么对于提高这个工业地产的价格会有很大的帮助。

(二)影响工业房地产价格的主要物质条件

1.土地面积和形状

工厂用地的面积应该合理。如果面积太小，就不能满足生产需要。过大的话，多出来的部分不能增加房产的价值，但是有时候要考虑工厂扩建的预留用地。土地的形状和地形要满足生产要求，不同的生产往往需要不同的土地形状和地形。

2.地质和水文条件

厂区用地的地质条件应满足厂房建设和物料堆放场地的土质和承载力要求；当地水文条件应满足工厂建设和生产的要求，如地下水位高会影响施工，腐蚀性地下水会腐蚀基础(尤其是桩基)。河流常年水位、流速和含沙量影响生产取水和污水排放。洪水水位关系到厂区是否有可能被淹。

3.房地产使用

在为抵押、清算、兼并等目的对工业房地产进行评估时，由于房地产的用途可能发生变化，因此需要考虑房地产改变用途和生产其他产品的可能性。

三、工业房地产估价的常用方法

(1)成本法

成本法在工业房地产估价中应用广泛。更容易确定标准工厂的统一置换价格，以便制定当地的统一置换价格表。非标准厂房重置价格的确定主要有两种方式:一种是参照预算价格进行计算，另一种是利用标准厂房的重置价格表根据跨度、柱距、高度进行修正，修正参数由经验得出。

(2)市场规律

工业地产通常缺乏同类地产的交易实例，尤其是非标准厂房，在同一个供需圈内也不容易找到合格的可比实例，一般不具备使用市场法进行估值的资格。但在一些新兴工业区，往往有很多标准厂房，这些标准厂房的租售实例(尤其是出租实例)通常也很多，因此可以考虑采用市场法进行估值。

(3)收益法

如果房地产的收入可以从企业的总收入中分离出来，可以考虑收益法，但是这种分离通常比较困难，特别是很难准确区分厂房和设备产生的收入。

四、工业房地产估价的技术路线和难点处理

工业地产一般采用成本法估价。使用成本法时，往往是将土地和地上建筑物分别计价，然后将两部分合并。土地估价通常采用基准地价修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在评估地价时，需要注意的是，所采用的基准地价应是当地政府最近公布的，如果有土地使用期限限制，则应在一段时间内对地价进行修正。评估建筑物时，应根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、轨顶标高、楼面荷载等因素，以及当地建筑定额管理站公布的最新工业建筑造价标准，确定估价对象的工程造价。