物权法案例分析(3)
观点二:房屋居住权和所有权是两个不同的概念,可以统一,也可以分割。
一般来说,房屋居住权是使用权(包括租赁权),可以自由使用,但不能因为不具有所有权而擅自处分;而房屋所有权是财产权,可以任意处置,可以是自己的,也可以是别人的。
观点三:物权效力与债权效力有本质区别。根据合同取得债权;根据物权行为,取得的是物权。合同产生的债权在法律性质上是相对权,是人权,不具有排他性。债权仅对合同双方有约束力。因物权行为(如不动产登记)而产生的物权,在法律性质上是一种绝对的权利,具有世界排他性,可以对抗第三人。因此,物权合同变更的原因和物权本身的变更是两个法律事实。两者不能混为一谈,这是物权法的一个基本原则,也是我国房地产法遵循的一个基本原则。
合同的成立和生效只在当事人之间产生请求权的约束力。这种约束力表现在,一方当事人在另一方当事人不完全、彻底履行合同义务时,可以要求另一方当事人继续履行。当履行失败时,可以要求对方赔偿损失,承担违约责任,比如支付违约金。这种约束力对第三人没有效力,不仅不能排除第三人,也不能表明当事人之间发生了有效的物权变动。比如“一房二卖”,合同法意义上,买卖双方签订的合同可能都是有效的。那么,几个有效合同对应一个物权客体,该物权属于哪个买受人?不能同时属于第一个买家和第二个买家。又如,卖方在订立合同时精神正常,然后在履行合同时患了精神病。此时虽然合同有效,但此时已无法履行合同。因此,债权意义上的合同效力只是债务的约束力(即请求权),该合同不能作为物权变动的依据(不能视为取得物权的标志)。这个认识很重要。人们往往认为我签了房屋买卖合同,付了钱,房子就是我的。谁知道还有会飞的“煮熟的鸭子”。)我国《民法通则》第72条规定“财产所有权的取得不得违反法律。依照约定或者其他合法方式取得财产的,财产所有权自财产交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《城市房地产管理法》第五十九条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第三十五条规定“房地产转让、抵押时,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”根据我国法律规定,通过合同取得房产的,在办理权属登记时,房产所有权随之转移。合同的有效成立只是当事人履行义务的前提,是产权转移登记的前提。显然,将合同作为物权变动的有效依据,在法理上是错误的,在实践中也是有害的。
民法学者梁慧星指出,物权变动的主要原因是合同,合同属于债权法律关系,其成立和生效应以《债权法》和《合同法》的规定为依据。在法律上,这种合同属于物权变动的原因行为。因为物权变动只能在登记时生效,动产物权变动只能在交付时生效,所以依法成立的合同不一定产生物权变动的结果。原因可能是由于客观情况发生了物权变动,使物权变动成为不可能;也可能是物权的让与人“一物卖二物”,其中一个买受人预先登记或者接受了动产的交付。(梁慧星《中国民法典建议稿·理由与财产权》P15,法律出版社2004年第12版)
我同意三点。