物权法案例分析(3)

观点一:居住权是指居住人对他人所有的房屋及其附属设施享有占有和使用的权利。居住权关系到权利人的生存利益,是人权中的核心权利。所有权是一种财产权。当这两种权利的救济方式发生冲突时,根据人权的基本理论,生存权优先于所有权的保护。

观点二:房屋居住权和所有权是两个不同的概念,可以统一,也可以分割。

一般来说,房屋居住权是使用权(包括租赁权),可以自由使用,但不能因为不具有所有权而擅自处分;而房屋所有权是财产权,可以任意处置,可以是自己的,也可以是别人的。

观点三:物权效力与债权效力有本质区别。根据合同取得债权;根据物权行为,取得的是物权。合同产生的债权在法律性质上是相对权,是人权,不具有排他性。债权仅对合同双方有约束力。因物权行为(如不动产登记)而产生的物权,在法律性质上是一种绝对的权利,具有世界排他性,可以对抗第三人。因此,物权合同变更的原因和物权本身的变更是两个法律事实。两者不能混为一谈,这是物权法的一个基本原则,也是我国房地产法遵循的一个基本原则。

合同的成立和生效只在当事人之间产生请求权的约束力。这种约束力表现在,一方当事人在另一方当事人不完全、彻底履行合同义务时,可以要求另一方当事人继续履行。当履行失败时,可以要求对方赔偿损失,承担违约责任,比如支付违约金。这种约束力对第三人没有效力,不仅不能排除第三人,也不能表明当事人之间发生了有效的物权变动。比如“一房二卖”,合同法意义上,买卖双方签订的合同可能都是有效的。那么,几个有效合同对应一个物权客体,该物权属于哪个买受人?不能同时属于第一个买家和第二个买家。又如,卖方在订立合同时精神正常,然后在履行合同时患了精神病。此时虽然合同有效,但此时已无法履行合同。因此,债权意义上的合同效力只是债务的约束力(即请求权),该合同不能作为物权变动的依据(不能视为取得物权的标志)。这个认识很重要。人们往往认为我签了房屋买卖合同,付了钱,房子就是我的。谁知道还有会飞的“煮熟的鸭子”。)我国《民法通则》第72条规定“财产所有权的取得不得违反法律。依照约定或者其他合法方式取得财产的,财产所有权自财产交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《城市房地产管理法》第五十九条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第三十五条规定“房地产转让、抵押时,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”根据我国法律规定,通过合同取得房产的,在办理权属登记时,房产所有权随之转移。合同的有效成立只是当事人履行义务的前提,是产权转移登记的前提。显然,将合同作为物权变动的有效依据,在法理上是错误的,在实践中也是有害的。

民法学者梁慧星指出,物权变动的主要原因是合同,合同属于债权法律关系,其成立和生效应以《债权法》和《合同法》的规定为依据。在法律上,这种合同属于物权变动的原因行为。因为物权变动只能在登记时生效,动产物权变动只能在交付时生效,所以依法成立的合同不一定产生物权变动的结果。原因可能是由于客观情况发生了物权变动,使物权变动成为不可能;也可能是物权的让与人“一物卖二物”,其中一个买受人预先登记或者接受了动产的交付。(梁慧星《中国民法典建议稿·理由与财产权》P15,法律出版社2004年第12版)

我同意三点。