2003年房地产估价师:案例与分析
1.某厂为企业改制进行资产重组，委托评估机构对建在划拨土地上的两套房屋进行评估。根据工厂的房产证，这两栋房子都是工业用房。根据鉴定人员实地勘察的结果，这两处房屋一处为厂房，另一处原为厂房，后改为办公楼出租。
这两套房子应该按照什么目的进行估价()。
A.根据房屋所有权证记载的用途进行评估。
B.根据目前使用的评估人员实地调查结果进行评估。
C.按照企业改制、资产重组后的预定用途对两套房屋进行评估。
D.根据最有利可图的用途评估这两栋房子。
2.某厂为企业改制进行资产重组，委托评估机构对建在划拨土地上的两套房屋进行评估。根据工厂的房产证，这两栋房子都是工业用房。根据鉴定人员实地勘察的结果，这两处房屋一处为厂房，另一处原为厂房，后改为办公楼出租。
将两栋房屋的用途由工业改为其他，应通过()。
A.改变自己
B.经上级主管部门批准的变更
C.政府房管部门批准，并办理变更手续。
D.经政府规划主管部门批准，按法定程序办理变更手续。
3.某厂为企业改制进行资产重组，委托评估机构对建在划拨土地上的两套房屋进行评估。根据工厂的房产证，这两栋房子都是工业用房。根据鉴定人员实地勘察的结果，这两处房屋一处为厂房，另一处原为厂房，后改为办公楼出租。
如果工厂为这两栋房屋投保火险，为保险目的评估的价值应为()。
A.这两栋房子的正常市场价值。
B.两栋建筑的重建费用
c重建费用合并成新的折扣后两栋建筑物的价值。
d重建成本后两栋建筑物的价值合并为新的折扣加上土地价值。
4.1993年7月，甲方(开发公司)委托乙方(施工公司)建设两栋8层商品房(分别称为A座和B座)，面积* * * 5000平方米。到2月底，1993，15万元已由甲方* *支付给乙方，此时A座已建至4层，B座已建至5层，工程到此停止。之后甲乙双方就工程款发生纠纷，甲方认为实际发生工程款654.38+04万元，乙方应返还654.38+00万元；乙方认为实际工程款为654.38+0580万元，甲方应再支付80万元。双方争执不下，于1995年7月，甲方向法院提起诉讼，法院委托评估机构对甲方应支付给乙方的实际工程款进行评估..
确定评价结论的依据应该是()。
A.以15万元作为评估值。
b取(1400+1580)÷2 = 1490000元作为评估值。
C.以1995的7月份预算定额和材料差价数据为基础，按照两栋商品房截至停工日的实际工程量计算评估值。
D.以1993年7月至12年2月的预算定额和材料差价数据为基础，按照两栋商品房截至停工日的实际工程量计算评估值。
5.1993年7月，甲方(开发公司)委托乙方(施工公司)建设两栋8层商品房(分别称为A座和B座)，面积* * * 5000平方米。到2月底，1993，15万元已由甲方* *支付给乙方，此时A座已建至4层，B座已建至5层，工程到此停止。之后甲乙双方就工程款发生纠纷，甲方认为实际发生工程款654.38+04万元，乙方应返还654.38+00万元；乙方认为实际工程款为654.38+0580万元，甲方应再支付80万元。双方争执不下，于1995年7月，甲方向法院提起诉讼，法院委托评估机构对甲方应支付给乙方的实际工程款进行评估..
如果开发公司有所有合法的开发手续，想转让整个项目，评估日期应该是()。
二月
b . 1995年7月
C.项目移交日期
D.项目完成日期
6.1993年7月，甲方(开发公司)委托乙方(施工公司)建设两栋8层商品房(分别称为A座和B座)，面积* * * 5000平方米。到2月底，1993，15万元已由甲方* *支付给乙方，此时A座已建至4层，B座已建至5层，工程到此停止。之后甲乙双方就工程款发生纠纷，甲方认为实际发生工程款654.38+04万元，乙方应返还654.38+00万元；乙方认为实际工程款为654.38+0580万元，甲方应再支付80万元。双方争执不下，于1995年7月，甲方向法院提起诉讼，法院委托评估机构对甲方应支付给乙方的实际工程款进行评估..
该商品房预计5月竣工，1998。要估算建造时的价格，估价对象和房地产市场的状况应该是()。
A.估价对象现状及房地产市场均处于1995 May状态。
B.估价对象现状及房地产市场均处于1998 May状态。
C.估价对象现状为1998年5月，房地产市场现状为1995年7月。
d估价对象现状为65438+5月0995，房地产市场为65438+5月0998。
7.某酒店一楼有空调房，建筑面积250m2。空调主机购买于1990，当时购买价格为500万元。同类型空调主机累计折旧225万元，市值250万元，拆迁费用5万元。如果更换新空调主机(其他配套设备不需要更换)，购买安装新空调主机的面积为50m2，节省下来的200m2面积可提供160m2营业面积出租。酒店经理委托鉴定师更换空调主机，更换空调机房出租，不违反规划要求。租用附近酒店一楼的年目标净收入为4000元/平方米，租用面积的装修改造费用由承租方承担。问:
如果不考虑新旧空调主机在年运行费用和折旧年限上的差异，更换空调主机的净支出为()万元。
A.530
B.472
C.455
公元450年
8.一家房地产公司计划投资开发一个大型住宅区。据估计，完成这项工程需要三年时间。目前，市场上对这种房地产的需求很大。然而，由于周围正在规划或建设更多的住宅区，预计未来三年住宅空置率将从目前的2%上升至约65，438+00%。问:
一家公司打算向银行申请抵押贷款，购买其在该项目中拥有的部分土地。下列判断中正确的是()。
A.因为目前房地产市场需求比较旺盛，所以在采用假设开发法(现金流法)进行估价时，预计未来房价可以适当高于同类房屋。
b由于空置率预计在较高水平增加，在采用假设开发法(现金流法)进行估值时，预计未来房价可适当降低。
c这部分土地的价值等于这部分土地在总土地中所占的份额乘以项目总土地的价值。
D.土地的价值是A公司在获得土地时所支付的价格。
9.2002年4月25日，出卖人甲与买受人签订了一套老式二手房买卖合同(以下简称合同1)和房屋装修合同(以下简称合同二)。合同1约定甲方必须在5月25日交房，乙方同时支付房款。交房后，一个阴线？装修、装饰工程***2个月。乙方于4月25日支付90%购房款及10%装修费，5月25日付清剩余购房款及60%装修费，7月25日付清剩余30%装修费。按照规定，在向当地房地产管理部门申报交易价格时，确定应当重新评估。请从下列问题中选择正确答案:
评估日期应为()。
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日c
D.2002年7月25日后的某个时候
10.2002年4月25日，出卖人甲与买受人签订了一套老式二手房买卖合同(以下简称合同1)和房屋装修合同(以下简称合同二)。合同1约定甲方必须在5月25日支付房款，乙方必须同时支付房款。交房后，一个阴线？装修、装饰工程***2个月。乙方于4月25日支付90%购房款及10%装修费，5月25日付清剩余购房款及60%装修费，7月25日付清剩余30%装修费。按照规定，在向当地房地产管理部门申报交易价格时，确定应当重新评估。请从下列问题中选择正确答案:
估价的取值范围应该是()。
A.合同1约定的房价款
b合同1规定的购房款的90%和合同2规定的装修费的10%。
c合同1规定的购房款的70%及合同2规定的装修费。
D.合同1约定的购房款及合同二约定的所有装修费用。
二、问答
11，A公司1993通过有偿出让方式取得某宗地的使用权。土地用途为高档住宅，楼面价3500元/平方米。A公司计划分两期建设80栋别墅。1996 65438+2月40栋一期工程竣工时，因债务纠纷，法院判决拍卖20栋楼清偿债务。拍卖行委托B房地产评估机构评估拍卖底价为3800元/平方米。基于此，拍卖行当月成交6栋，均价3860元/平方米，剩余14返还给A公司，6月份二期工程1996竣工时，别墅以5200元/平方米的价格成交，于是A公司控告房地产评估院B当时拍卖底价过低， 而别墅的拍卖低价仅比楼面价高出300元/平方米，远远低于其建造成本，这是非常不合理的。 而B房地产评估事务所坚持认为当时的评估结论是合理的。请问B房地产估价所当时坚持鉴定结论的理由是什么？
三。问答[* * 0题，每题2分，共0分]
12.甲、乙双方共同投资开发一个房地产项目，双方各出资10万元，经营收益分成50%。项目完成时，投资刚刚用完，销售费用已经计提。项目总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售费用为售价的7%。在销售过程中，乙方拿出一套建筑面积为100㎡的房屋送给朋友，并向甲方提出先结账，待双方结账时再处理。该项目销售时间较短，实际销售费用与应计销售费用一致，实际收回价款为27，624.38+0，000元。甲方提出双方各得654.38+03.8005万元，现因乙方拿了一套价值30万元的房子，乙方实际得到654.38+03.51.05万元；乙方认为该房屋的实际造价为25万元，只应从其应得收益中扣除654.38+025万元，应得654.38+036.805万元。如果不考虑所得税，谁的分配方案合理？应该怎么分配？为什么？
第四，问答
13.受A公司委托，某评估公司对其拥有的一处用于抵押的自建房产进行评估。该房地产占地面积3500m2，总建筑面积4500m2，于2002年6月5438+10月竣工。评估公司的评估结果为850元/平方米。A公司收到报告后感到不解，因为其实际投资成本已达960元/m2，且未考虑开发利润和利息，评估公司认为其评估报告合理。请问为什么评估公司认为自己的评估结果是合理的？
五、指错了
14 ××商务楼评估报告
报告封面和目录(略)
给委托方的信(略)
鉴定人声明(略)
估价的假设和限制(略)
评估结果报告
一、委托方
Xxxx贸易有限公司，法定代表人:xxx，住所:xx市×××路号。
二。估价官
Xxxx房地产评估有限公司，法定代表人:xxx，住所:xx市XX路号，房地产评估。
价格机构资质等级:X级。
三。评估对象
Xxx商务大厦位于。XX市XX路XX号，归XX贸易有限公司所有..
×××××贸易有限公司取得了ⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹ的土地使用权自筹资金开发建设，2001年4月竣工，精装修后投入使用。
估价对象的其他内容说明(略)
四。评估目的
评估××商业用房的市场价值，为整体转让提供价格参考。
动词 （verb的缩写）评估时间
2003年4月1
不及物动词价值的定义
本次评估采用公开市场价值标准。
七。估价基础(略)
八。估价方法
根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场情况和对收集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法对其进行估价，最后结合两种估价方法的计算结果确定估价对象的最终估价结果。
九。评估结果
估价对象2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写:人民币16820000元)，单价为人民币2544元/平方米(大写:人民币220000000元/平方米)。
X.鉴定人(略)
XI。评估运行期
2003年3月10 ~ 3月20日。
十二。评估报告申请有效期(略)
评估技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、用途分析(略)
动词 （verb的缩写）估价方法的选择(略)
不及物动词估价计算过程
(一)收益法估价过程
1.估计年度有效总收入
根据《房地产权证》，估价对象总建筑面积为6611平方米，其中:0-6层为65438+1000平方米，7层为410平方米，8层为201平方米。1 ~ 2层、3 ~ 6层、7 ~ 8层的建筑面积与使用面积之比分别为1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70。
根据对估价对象类似房地产租赁经营的租金水平调查，正常租赁经营的类似房地产每平方米月租金为1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7-8层20元。此外，类似楼盘在正常出租运营下的空置率和租金损失率分别为:1 ~ 3层10%，4 ~ 6层15%，7 ~ 8层20%。根据上述资料，估价对象的有效总收入计算如下:
①蛋鸡年有效毛收入1:A = 1000×100×0.8×12 = 96.00(万元)。
②二层年有效总收入:B = 1000×80×0.8×12×90% = 69.12(万元)。
③三层年有效总收入:C = 1000×60×0.75×12 = 63.00(万元)。
④四楼:D年有效总收入= 1000×60×0.75×12×85% = 45.90(万元)。
⑤五层的年有效总收入:E = 1000×40×0.75×12×85% = 30.60(万元)。
⑥6层年有效总收入:f = 1000×30×12×85% = 36.00(万元)。
⑦7、8层年有效总收入:g =(410+201)×20×0.7×12×85% = 8.21(万元)。
年有效总收入=A+B+C+D+E+F+G
= 96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21 = 3443.43(万元)
2.估算年度运营费用
(1)年土地使用费:根据××市规定，土地使用权划拨给房地产进行出租经营的，按每年293元/平方米的标准缴纳土地使用费。然后:
年土地使用费= 293× 2560 = 75.05438+0(万元)
②年管理费:根据×××市的规定，管理费按租赁物业年租金收入的5%计算。然后:
年管理费=343.43×5%=17.17(万元)
③年维护费:年租金收入的8%作为维护费。则:年维护费=343.43×8%=27.47(万元)
④年保险费:按年租金收入的2%计算。则:年保险费=343.43×2%=0.69(万元)
⑤年税费:根据×××市规定，租赁房产需缴纳房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加，其中:房产税为年租金收入的65，438+02%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则:年税额= 343.43×(12%+5.5%)= 60.10(万元)
年运营成本=年土地使用费+年管理费+年维护费+年保险费+年税收？
=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10?
=180.44(万元)
3.估计年净收入
年净收入=年有效总收入-年营业费用？
=343.43-180.44?
=162.99(万元)
4.确定资本化率
资本化率根据一年期存款利率等因素确定为8%。
5.选择计算公式，找出收入价格。
由于估价对象的收益期是有限的，即n=40-5=35年，每年的净收益基本固定，因此选用以下公式计算收益价格。
将上述相关数据:a=162.99，r=35代入上述公式，有:
P=1899.58(万元)
(二)成本估价计算过程
1.评估土地价格
根据XX市基准地价表和基准地价修正法，估价对象土地使用权40年基准地价为每1m2土地面积2860元。由于土地使用权出让日至估价时点已过去5年，降价率为5/40=12.5%。估价对象的土地价格为:
地价= 2860×(1-12.5%)×2560。
=640.64(万元)
2.估计建筑物的现值
建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧
①建筑物重置价格
根据XX市的客观重置成本及相关因素，估价对象房屋的重置单价(包括市政配套费、专业费、利息和利润)为1290元/平方米。该建筑的总重置价格为:
建筑重置总价=1290×6611？
=852.82万元
②建筑物折旧
根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构的非生产性建筑物使用年限为60年，残值率为0。在被评估建筑物已使用2年的情况下，采用直线折旧法计算的折旧费用总额为:
建筑物折旧费用总额=建筑物重置价格总额×(1-残值率)×使用年限/使用年限=852.82×(1-0)×2/60？=28.43(万元)
③建筑物的现值
建筑物现值=852.82-28.43=824.39(万元)
3.评估被评估房地产的价格。
估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值？
=640.64+824.39?
=1465.03(万元)
(三)评估结果的确定
以收益法和成本法估价结果的简单算术平均值作为估价对象房地产价格的估价结果。即:
估价对象房地产总价格=(1899.58+1465.03)/2？
=1682(万元)(四舍五入)
估价对象房地产建筑面积单价= 1682/0.611？
=2544(元/平方米)(四舍五入)
七。评估结果
经评估，某商务楼2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写；人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。
附件(略)
第六，改正错误
15、
2003年6-8月当地房地产价格基准指数为:
1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
参考价格的计算:
一、交易日期修正系数:
1.KA=99.7%
2.KB=99.0%
3.KC=99.2%
二、计算参考价格:
1.参考价格为a = 6000×99.7%×100/100/98×100/97×100/98×65438。
2.参考价格B = 6800×99.0%×100/100/102×100/99×100。102×101/100×100/102 = 6344(元/平方米)
3.参考价格C = 6900×99.2%×100/100/103×100/100。100× 100/101× 10102× 100/103 = 6201.
4.参考价格的计算结果:
(6617+6344+6201)/3 = 6387(元/平方米)
参考答案:
一、1、D 2、B 3、C 4、C 5、B 6、B 7、D 8、D 9、D 10、D。
2.问题11
试题分析:
答:B鉴定所可以从以下五个方面说明其鉴定结论的理由。一是估价事务所出于估价目的，按照当时拍卖估价对象偿还债务的情况进行评估计算，需要考虑限期变现债务的因素，而第二套别墅的价格是在正常的公开市场交易下达成的；第二，从估价的角度来看，期房是1996 65438+2月，二期项目是6月1999完成后出售的，所以不同时期对应的房地产市场行情会有所不同；第三，从估价对象来看，当时的估价对象为一期别墅，建筑具有单件生产的特点。二期别墅肯定会和一期别墅不一样。一期项目建成后，环境、配套、人气、物业管理相应改善，对二期项目销售产生有利影响。第四，应该说两个项目的售价主要受房地产市场供求关系的影响，不能用单个项目的实际成本因素来衡量房地产价格，而应以社会平均水平平均成本来衡量；第五，从市场销售结果来看，拍卖底价3800元/平方米，6栋成交均价3860元/平方米，比较一致。还有14栋没有拍卖，这也从市场上反映出估价结果的合理性。
三。问题12
试题分析:
答案:1。双方的分配方案不够合理。a没有考虑房子的价值划分，B只考虑了房子的成本划分，没有考虑房子的利润划分；
2.正确的分配方案应该是将房地产开发项目的开发价值按照50%的比例进行分割；因此甲方应得；乙方应得:
问题13
试题分析:
1.它评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格；
2.实际花费可能超过社会平均水平；
3.鉴定时间和实际成本有差异，价格会有变化；
动词 （verb的缩写）问题14
试题分析:
1.“鉴定时间”这个说法不对，应该是鉴定时间。
2.缺乏估价原则
3.估价方法缺少所选估价方法的定义。
4.不分析租金水平的趋势。
5.一楼有效毛收入计算错误，未考虑空置和租金损失率(出租率)的影响。
6.三楼有效毛收入计算错误，未考虑空置率和租金损失率(出租率)的影响。
7.六层有效总收入计算有误，未考虑使用面积系数。
8.土地使用费不应计算在年度营业费用中。
9.没有说明当地的管理费是否包含水、电、气、热等费用。
10.保险计算基数不对，不应该以年租金收入作为技术，而应该以建筑价值作为基数。
11.资本化率的选择没有说明。
12.收入期不正确，应为36年。
13.基准地价修正法的中期修正方法(公式)是错误的。
14.基准地价修正法中经过的年限是错误的，应该是4年。
15.基准地价修正法没有评估过程，没有解释清楚地价的内涵。
16.不计算精装修费用(建安费)。
17.建筑物折旧年限计算错误(应为2/38)
18.不考虑建筑经济寿命对建筑价值的影响。
19.成本法中不考虑相关销售费用。
20.未说明确定鉴定结果的原因。
问题15
试题分析:
1.KA计算不正确，应为:
1051/1048=100.3%
2.与参考价格A相比，房屋内部装修修正系数相反，应为:100/101:
参考价格为a = 6000×99.7%×100/100/98×100/97×100/98×100/65438。
×100/100×100/99×100/99×101/101 = 6487(元/平方米)。
3.参考价格C，容积率修正系数有误，应为:100/99；
参考价格C = 6900×99.2%×100/100×100/103×100/65438。100×100/99×101/102×100/103 = 6326(元/平方米)。