从物业管理行业现状谈如何加强税收征管

一、征管现状及评价分析(一)收入构成物业公司物业管理是指对已建成交付使用的房屋、配套设施、场地等业主公共财产的综合管理。因此，物业管理企业的收入主要由物业管理收入、物业管理收入和物业大修收入构成，其中物业管理收入是主要项目。就新都区而言，物业管理公司的收入项目主要涉及:物业管理费、车位使用费或车位管理收入、装修管理费及部分代收费用收入、垃圾清扫收入(政府承包的街道清扫保洁收入)等等。(2)发票的使用:一是向业主收取物业管理费时广泛使用自制收据，其他服务的发票只在业主要求正规发票时使用；二是服务业发票没有按照发票使用规定填写，有的甚至在一个小区开了一张票，只有空格金额、填写时间、客户姓名等地方是空白的，检查其真实性相当困难，可能导致少缴税款。(三)收入确认《企业会计准则》和《企业会计制度》都规定“企业的会计核算应当以权责发生制为基础”。同时，财政部还规定“企业与业主委员会或者物业业主、使用人签订付款合同或者协议的，应当按照合同或者协议约定的付款日期确认为营业收入的实现”。由此，作为物业管理公司的主要收入——物业费收入，应当按照“权责发生制”原则及相关规定，在物业合同约定的交费到期日确认营业收入的实现。但据了解，很多物业管理公司都是按照收付实现制来确认收入的，即只有实际收到的物业费才计入收入，而费用往往采用权责发生制来核算。更有甚者，预收的物业管理费，按照自己的比例结转收入，年底留存余额。直接后果是营业税和企业所得税计算不准确，税款缴纳不足或延迟。三。征管中存在的主要问题(1)未按规定申报业务收入。根据我国税法规定，物业公司从所有与物业管理有关的收入(包括物业管理费、租金、停车费、家政服务费、广告费、公共维修基金、代公司代收代缴的水电费、手续费、二次装修保洁费、防盗门安装费及其他应纳税所得额等)中，扣除业主和承租人缴纳的水、电、气、房租，).总的来说，虽然吉首的物业管理没有想象中的好，但是除了小区入住率和物业管理公司本身的管理能力等因素影响物业管理费的收取外，收取的收入还是存在一些瞒报的情况。(二)未按规定使用票据的。目前物业公司收费种类繁多，不按规定使用发票，使用自制收据的情况比较普遍。比如有的公司不按规定收取发票，有的只给有需求的企事业单位客户开具正式发票，导致无法核实申报金额。(3)会计处理不规范。有的物业管理公司收取手续费、代收款等价外收费，计入“营业外收入”科目，不作为申报纳税的计税依据；有的会把收入长期挂在“预收账款”账户上。(四)税收控制薄弱。一是大部分物业管理公司账目、凭证不完善，难以反映实际经营情况，导致被盗、偷税漏税；二是由于一般物业管理公司管理的住宅区范围广、位置分散，住宅区的服务功能、收费项目、收费标准各不相同，不同的建筑也有不同的入住率，税务机关难以控制和管理，征管力量相对不足。四。加强税收征管的措施和建议综上所述，物业管理行业发展迅速。应根据自身特点，通过加大税收政策的宣传和检查力度，从源头上对这一行业进行管理:(1)加强日常税源监控，完善基础信息。开展日常管理和日常检查，按户建立物业管理收费台账，整合企业收费项目、收费标准、物业管理收费面积等数据，及时发现和处理纳税申报中的错误和异常申报，为今后行业的精细化管理建立科学规范的参考体系，确保持续有效的管理。(二)加强宣传和培训，提高双方素质。向社区居民宣传税法，特别是在各社区业主委员会的帮助下，增强业主索取发票的主动性和纳税合作、护税的积极性。加强对税务管理人员和物业管理公司税务管理人员的业务培训，使其既懂财务又懂税法，在会计核算中正确处理物业管理的不同收费项目。指导和要求物业管理公司规范各项收费项目的备案管理，及时向主管税务机关报送物业管理收费标准、所管理小区的房屋、店面、写字楼、车库的车位情况，并按照不同的经营收入类别建立业务台账。(3)以“以票治税”为指导，加强发票管理。纠正物业管理公司“只要按规定缴纳相关税费，开不开正规发票都无所谓”的错误认识。检查纳税人发票是否规范合理，定期比对发票。对于一般使用自制收据的物业管理公司，要将发票与自制单据结合起来查验。(四)开展纳税评估，加强专项检查。通过审核企业申报材料，对各物业管理公司的经营规模、收费项目、纳税情况进行核查核实，有针对性地开展专项评估或质疑约谈。重点是对申报的业务收入进行评估，特别是是否存在物业管理费以外的其他收入，是否存在漏报、少报、少报税款的现象。同时，稽查局要加强对本行业的专项检查。(五)畅通信息渠道，努力实现部门信息共享。