房地产基础知识有哪些？
第一节，房地产和房地产业
一.房地产
1.房地产的概念和分类
房地产是不动产和房地产的总称。
不动产是房屋及其权利的总称。不动产是土地及其权利的总称。
不动产是由土地和附着在土地上的各种建筑物、构筑物及其他不可分割的物质及其权利组成的总财产。房地产也叫地产。
注:不动产权利除房屋所有权外，还包括租赁权、抵押权、
典权等。土地所有权(占有、使用、收益和处置)；
2.房地产和地产的关系。
不动产是指各种有明确权属关系的房屋以及与其相连的构筑物或者建筑物；
房地产是指土地权属明确的土地，既包括住宅用地，也包括非住宅附属用地(以及各种地段)，还包括已开发和待开发的土地。
房产是个人房产，就是你的房子属于房产
房地产是一块土地的价格和价值。可以是牧场、公园、果园、菜园等等。
房地产是一块开发成住宅、办公室、大楼、购物中心等的土地。
房地产一般属于地产，但地产不一定是地产。
中国的不动产是指有限的土地使用权。房地产和地产之间有着客观的必然联系，主要包括几个方面:
a、就物质形态而言，房地产和不动产是不可分的；
b、从价格构成来看，房地产价格既包括买卖价格，也包括租赁价格；
c、从所有权关系来看，不动产所有权和不动产所有权是联系在一起的。
差异包括几个方面:
a、两者属性不同；
b、两者的增值规律不同；
C.所有制性质不同；
d、两者的价格构成不同。
3.房地产的类型
按目的:
一、住宅房地产
b、生产用房地产(厂房等。)
C.商业用房地产(商场、游乐园等。)
d、行政房产(政府办公楼、房管局、建设局等。)
e、其他专业房产(学校、医院、福利院等。)
4.房地产的特点
一、位置的固定性
b、地区差异
c、资源的限制
d、高价值耐用性
e、保值增值
第二，房地产行业
1，概念
房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业和企业的总称。
2.主要内容
一、国有土地使用权出让、房地产开发再开发、房屋开发建设等土地征用、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、旧城土地再开发等。
b、房地产管理，包括土地使用权的出让、转让、出租、抵押和房屋的出售、出租、抵押；
房地产中介服务，包括房地产咨询、估价、测量和经纪代理；
d、房地产物业管理服务，包括家政服务、房屋及配套设施和公共场所的维修、保安、绿化、环卫、转租、代收代付等。；
E.房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资；
f、房地产调控管理，即建立房地产资本市场、技术市场、劳动力市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和完善房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。
3.房地产业与建筑业的关系
建筑业属于第二产业，是物质生产部门，从事勘察、设计、施工、安装。
维修等生产过程，其生产成果是建筑物和构筑物。房地产业是第三产业，具有开发、经营、管理、服务等多种属性。一般从事房地产开发经营的企业和组织称为开发商，从事房屋建筑和设备安装的企业称为建筑商和承包商。在项目开发建设活动中，房地产企业和建筑业往往形成密切的甲乙合作关系..
3.房地产用地使用年限如何确定？
凡与省、市规划国土局签订《土地使用权出让合同》的，土地使用年度。
按国家规定执行。即:
住宅用地70年；五十年工业用地；教育、科技、文化、卫生、体育用地
十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或其他用地五十年。
第二节，技术术语的解释
1，常用名词
◆五证:
一、《建设用地规划许可证》:是建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置、范围符合城市规划的法律文件；
b .《建设工程规划许可证》:是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。";
C.建设工程施工许可证:是建设单位符合施工条件，准予开工建设的批准文件，是建设单位进行工程建设的合法凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。未取得施工许可证的建筑属于违法建筑，不受法律保护；
d《国有土地使用证》:是证明土地使用者向国家缴纳土地使用权出让金，在一定期限内取得某项国有土地使用权的法律文件；
e《商品房预售许可证》:市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
◆两本书:
一、《住宅质量保证书》；
b，“居住说明”。
◆房产证:是房屋和土地所有权合二为一的凭证，是房产所有权的法律依据。
证书；
◆房地产市场:主要包括房地产交易和租赁市场。包括一级市场、二级市场和三级市场
等级市场；
一级市场:指国家土地管理部门根据土地供应计划，通过协议、招标拍卖的方式。
出让方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途、一定的价格向房地产开发商或其他土地使用者的市场转让；
二级市场:指房地产开发商根据土地使用合同的要求将房屋建成。
以相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；
C.三级市场:指单位和个人之间进行房地产产权转让、抵押和租赁的市场。
它是以二级市场为基础的房地产交易的二次或多次转让的市场；
◆房地产产权:指产权人对房屋的所有权和房屋所占用土地的使用权。
具体内容是产权人依法对不动产享有占有、使用、收益和处分的权利；
◆土地使用权:指土地使用权所有者使用土地的权利，包括发展权和收益权。
受益权和处置权。政府通过拍卖、招标、协议等方式，在一定期限内将国有土地使用权出让给土地使用者。土地使用权期满后，土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可以申请继续使用，经批准并进行地价补偿后，可以继续使用；
◆三通一平:指通水、通电、通路、场地平整；
◆七通一平:指水通、电通、路通、排水通、污水通、通讯通、燃气通。
场地平整；
红线图:也叫(宗族图)，是按照一定比例制作的，用来标注一块土地。
位置、边界和面积的地形图。由政府土地管理部门向土地使用权受让人发放，受让人只能在红线范围内建房；
◆总用地面积:城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；
◆建设用地面积(净用地面积):城市规划行政主管部门划定的建设用地。
范围内的土地面积；
◆总建筑面积:指建设用地范围内的单体建筑或地上及地上以上的多栋建筑。
建筑面积总和；
◆容积率:指总建筑面积与建设用地面积的比值。(例如654.38+百万平方米)
土地上，总建筑面积20万平方米，容积率2.0)。
◆建筑面积:指建筑物外墙或构筑物外围水平投影面积之和，包括阳台、外廊、
地下室、室外楼梯等。且具有顶盖、结构牢固、高度在2.2m以上(含2.2m)的永久性建筑。
◆建筑覆盖率(建筑密度):建设用地范围内所有建筑的地下室面积与建筑的总和。
土地面积的比率；(例如，在654.38+万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8 <建筑密度为80% >)
◆绿化率:建设用地面积内所有绿化面积之和与建设用地面积之比。绿色的
面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；(比如654.38+万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%)
◆绿化覆盖率:建设用地和建设用途范围内所有绿化面积和植物水平投影面积之和。
土地面积的比率；
◆房屋销售面积:房屋作为套房(单元)出售时，房屋销售面积为该套房(单元)。
建筑面积为套内(单元)使用面积与套内(单元)共用公共建筑面积之和；
◆套内建筑面积:以单元计算的房屋建筑面积为单元门内建筑面积。
包括套房(单元)内的使用面积、墙体面积、阳台面积；
◆室内使用面积:指室内实际使用面积，不包括墙、柱等结构面积。
使用面积的计算应符合下列规定:
a、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温层。
根据复合层的内皮尺寸计算；
b、烟囱、通风管道、各种管道井等。不计入使用面积；
C.非公共楼梯(包括复式公寓的楼梯)按自然楼层使用面积之和计算。
进入使用区域；
d、住宅使用面积包括:卧室、客厅、厨房、卫生间、餐厅、大堂、过道、
前厅、储藏室等。
套内建筑面积系数=套内建筑面积/套内建筑面积+按规定分摊的公用设施。
建筑面积。
◆公共* * *建筑面积:全体产权人共同占有或使用的建筑面积* * *指每套(单元)。
外面是不可分割的建筑面积，所有住户共同使用。可分为应分摊的公共* * *建筑面积和不能分摊的公共* * *建筑面积；
◆套内建筑面积:是套内建筑面积减去公共建筑面积后的余额；
◆层高:层高是指以“楼层”衡量的住宅高度，每层的高度是国家设计的。
世界上是有要求的，这个高度叫做故事高度。通常包括下层楼或楼层到上层楼的距离。
◆净高:净高是指高度减去楼板厚度的净残值；
◆分摊面积:商品房分摊的公共建筑面积主要由两部分组成:
电梯井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共大厅、走廊功能一体化。
为建筑施工服务的公有住房和管理用房的建筑面积；
各单元与建筑公共空间的分隔及外墙(包括山墙)的水平投影
50%的面积。
◆房屋获得率:指套内建筑面积与建筑队(单元)面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+内墙面积+阳台建筑面积。
套房(单元)建筑面积=室内建筑队面积+公共建筑队分摊面积。
◆道路用地:道路用地是指居住道路、居住道路、组团道路和非公共建筑。
私家车、办公通勤车等停车场所。
◆道路红线:道路红线是指包括居住区级道路用地在内的城市道路的规划控制线。
◆期房是指从开发商取得商品房预售许可证到取得产权证的期间。
只是，这个时期的商品房叫期房，消费者在这个阶段购买商品房要签订预售合同。港澳地区的期房被称为买“烂尾楼”，是房地产开发商普遍采用的房屋销售方式。买拍卖行就是买家买的是还在建的房地产项目。
◆现房是指开发商已办完房产证(大产权证)的商品房，消费者处于这一阶段。
购买商品房时，应签订买卖合同。通常意义上的现房是指工程已经完工，可以入住的房子。
◆毛坯房是指没有装修的房子。
◆业主委员会由物业管理区域内的业主代表组成，代表业主利益，向俱乐部报告工作。
反映业主意愿和要求，监督物业管理公司管理和经营的民间组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，代表物业全体业主，有权决定与物业有关的一切重大事项。
◆会所的功能和建设档次可分为基本型和超级型，基础设施对业主来说是最基本的。
健康生活的需求，可以免费使用；超级俱乐部对使用某些设施收取一定的费用。如果会所一味追求高档，忽视业主的能力和需求，必然名存实亡；如果降低物业管理费，会影响物业的整体质量。会所的设置还要考虑项目分期建设的因素。会所原则上只为小区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。会所作为休闲健身的场所，也为业主提供了良好的社交场所。
◆契税是指根据双方订立的合同，转移土地和房地产的所有权。
对人的财产权征收的一种税。
纳税人契税的征税范围和征税对象是产权发生变化的土地和房屋。辅助动力装置
在中国境内转让土地和房屋所有权的单位和个人是契税的纳税人。
(1)国有土地使用权出让；
(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
(三)买卖房屋；
(4)房屋赠与。
2.房屋类型
◆安居房是指实施国家“安居(或安居)工程”建设的住房(属于保障性住房范畴)。是党和国家安排贷款和地方自筹资金，为广大中低收入家庭，特别是4平方米以下的贫困户建设的，销售价格低于成本，由政府补贴的非营利性住房。
◆经济适用住房是指经各级人民政府批准，享受国家优惠政策，面向城镇中低收入家庭出售的住房。
◆使用权房屋是指国家、国有企事业单位投资建设的房屋，以及政府按规定租金标准向居民出租的公有住房。
◆产权房是指产权人对房屋(指建筑物)拥有所有权，对房屋占用的土地拥有使用权，产权人享有对这两项权利的占有。使用权、收益权和处置权。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响。产权人可以通过转让、出租、抵押、典当等方式依法处分其房地产权利。
◆商品房是指由具有资质的房地产开发公司(含外商投资企业)开发经营的房屋。由于我国长期以来在住房制度上实行供应制，商品房是上世纪80年代以后才出现的，其价格由成本、税收、利润、征收费、区位、层次、朝向、质量、材料差价等构成。
集资建房是改变住房建设由国家和单位承包，由政府、单位和个人共同承担的体制的一种住房。通过筹集资金，进行住房建设。职工个人可根据房价全额或部分出资，政府及相关部门会在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予一定优惠。集资建房的所有权，按照出资比例确定。个人按照房价全额出资的，拥有全部产权；个人出资部分，就拥有部分产权。
集资建房有两种产权；一种是房屋出售价格高于当年房改成本价。其产权界定为经济适用房产权。另一种低于当年房改成本价，其产权为房改成本价。
◆公有住房又称公共住房、公有产权住房、国有住房，是指由国家(中央政府或地方政府)和国有企事业单位建设并出售的住房。公房主要由地方政府建设，负责向本市居民出租出售:企事业单位建设的住房，出租出售给本企事业单位职工。
◆房改具有一定的福利性质，所有产权单位都是按照政府每年公布的房改价格。
出售给本单位职工的住房。这类房屋的来源一般是单位购买的商品房、自建房、集资房。
房改产权分为成本产权、标准产权和标准优惠产权三个层次。
空置商品房:房地产开发企业投资建设并取得产权证(大产证)。
一年以上的商品房。
第二章建筑与规划基础知识
第一节建筑物和建筑结构
建筑是指建筑工程的建造活动，同时也是指这种活动的结果——建筑。
建筑物通常被称为建筑物。指供人们进行生产、生活或其他活动的房屋和场所。如工业建筑、民用建筑、农业建筑、园林建筑等。
构筑物一般是指人们不直接进行生产生活活动的场所。如水塔、大坝、水库、广播电视发射塔、机场跑道、滑行道等，即不具备、包含和提供人类生活功能和实用功能的人工建筑。相反，建筑。
建筑结构是研究建筑物各种构件的构造原理和方法的学科，是建筑设计不可分割的一部分。其任务是提供满足建筑功能要求的安全、经济、美观的建筑产品。
一.建筑物的分类
1，根据建筑性质。
工业建筑:生产车间、辅助生产车间等生产性建筑。
民用建筑:学校、医院、商场等公共建筑和居民建筑。
2.根据建筑结构使用的材料
砖混结构建筑:由砖墙、钢筋混凝土地板和钢筋混凝土屋顶板构成的建筑。
框架结构:框架结构住宅是指用钢筋混凝土浇铸成承重梁、柱，再用加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等预制轻质板材拼装而成的住宅。适用于大规模工业建设，效率高，工程质量好。
框架结构的墙体是填充墙，起到围护和分隔的作用。框架结构的特点是可以为建筑提供灵活的使用空间。
剪力墙结构:用钢筋混凝土墙板代替框架结构中的梁、柱，可以承受各种荷载引起的内力，有效控制结构的水平力。这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构广泛应用于高层建筑中。剪力墙结构。由钢筋混凝土墙组成的承重系统。剪力墙结构是指竖向钢筋混凝土墙板，水平方向仍然是钢筋混凝土建筑板和承重墙体，构成一个体系称为剪力墙结构。为什么叫剪力墙结构？其实建筑越高，风和荷载对它的推动就越大，所以风的推动就叫水平推动，比如房子。下部受约束，建筑上部在风吹时要有一定的摇摆浮动，摇摆浮动极限很小。竖向墙板用来抵抗，风一吹，板对顶有一个力，使建筑不摇摆或者漂浮程度特别小，在结构允许范围内。比如风从一侧吹来，楼板对它有相当大的作用力，相当于沿着整个竖向墙板高度的一对力，正好相当于一种剪切，相当于用剪刀把一栋楼剪开。所以称这种墙板为剪力墙板，也说明竖向墙板不仅要承受竖向力，还要承受水平风荷载和荷载，包括水平地震力及其提升。
框架-剪力墙结构:通常称为框架-剪力墙结构。它是框架结构和剪力墙结构的结合，吸收了各自的优点。既能为建筑布局提供大空间，又具有良好的抗侧力性能。框架-剪力墙结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。因此，这种结构被广泛应用于各种建筑中。
钢结构:主要由钢构成的结构，完全由钢柱和钢梁建造的超高层建筑。钢材的特点是强度高、重量轻、刚度大，所以特别适合建造大跨度、超高、超重的建筑。该材料具有良好的塑性和韧性，能大变形，能很好地承受动载荷；建设周期短；它的缺点是耐火性和耐腐蚀性差。主要用于重型车间的承重骨架、动荷载作用下的厂房、板壳结构、高耸的电视塔和桅杆、桥梁、水库等大跨度结构、高层和超高层建筑等。钢结构分为轻钢和重钢。
3、根据施工方法
装配式建筑:建筑物的主要承重构件，如墙体、楼板、楼梯等，均在工厂预制。
构件，在施工现场组装。
现浇建筑:建筑的主要承重构件在施工现场浇筑。
装配式整体建筑:是一种混合施工方式，即部分现浇，部分预制。
4、根据建筑物数量
低层住宅1-3层。
多层住宅为4-6层。
小高层住宅7-11层。
中高层住宅为12-16层。
16层以上为高层住宅。
写不完，字数太多，字数不够。