2017房地产估价师考点:房地产投资系统性风险
房地产投资的系统性风险；
含义:指影响市场上所有投资项目的、投资者无法控制的风险，以及投资组合内无法分散和抵消的那部分个体投资风险。包括:通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、清算风险、利率风险、政策风险和或有损失风险。
1.通货膨胀风险(购买力风险)
指投资完成后回收资金的购买力低于初始投资的风险。投资周期长，所以只要有通胀因素，就会面临通胀风险。当收益由他人分期付款获得时，投资者面临的购买力风险最大。无论是以固定利率贷出一笔钱，还是以固定租金长期租用房产，都面临着商品或服务价格上涨带来的风险。以固定租金方式出租的物业，租期越长，投资者承担的购买力风险越大。通货膨胀会导致未来收益的价值下降，以长期固定租金方式出租自有房产的投资者承担了本应由承租人承担的风险。
由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，房地产投资者非常重视这一风险因素的影响，通过适当调整要求的最低收益率来降低这一风险对实际收益率的影响程度。但由于房地产投资的保值性，投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率和行业基准折现率的直接和。
2.市场供求风险
指投资者所在区域的房地产市场供求变化给投资者带来的风险。总的来说，房地产市场是一个区域性市场，局部市场环境条件变化的影响远大于全国。只要地方经济发展健康，对房地产的需求不会有大的变化。房地产投资者不像证券投资者有很强的从众心理，每个房地产投资者对市场都有自己的看法。房地产市场的投资强度取决于潜在投资者对租金收入的估计和房地产升值的可能性，即房地产投资决策是基于投资者对未来收入的估计。投资者可以密切关注当地社会经济发展，科学运用投资分析结果，降低市场供求风险的影响。
三周期风险
指房地产市场周期性波动给投资者带来的风险。房地产市场存在周期性波动或商业周期。房地产市场的周期性波动可以分为四个阶段:恢复与发展、繁荣、危机与衰退、萧条。研究表明，美国房地产市场的周期约为18 ~ 20年，香港为7 ~ 8年，日本为7年左右。当房地产市场从繁荣阶段进入危机和衰退阶段，进而进入萧条阶段，房地产市场将出现房地产价格的持续下跌、交易量的大幅下降、新开发建设规模的收缩，从而给房地产投资者造成损失。房地产价格的大幅下跌和市场成交量的萎缩，往往会让实力弱、抗风险能力弱的投资者因金融债务问题而破产。
4.清算风险
指商品急于转化为现金时，因贴现而造成的资金损失风险。房地产是一种非货币资产，具有独特性，价值较大。销售过程复杂，其业主很难在短时间内将房产转化为现金。当投资者因偿还债务或其他原因急于将房产转换成现金时，由于房地产市场的不完善，投资者必然会遭受折价损失。
利率风险
利率的提高会对房地产投资产生两方面的影响:①会导致房地产价值的损失，投资项目的财务净现值会随着利率的提高而通过贴现现金流而降低甚至为负；(2)会增加投资者的债务负担，贷款偿还困难。利率的提高也会抑制房地产市场的需求，导致房地产价格下降。我国商业银行提供的住房抵押贷款几乎都采取浮动利率。
6.政策风险
政府的土地供应政策、土地价格政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环保政策都对房地产投资者收益目标的实现产生重大影响，从而给投资者带来风险。规避这种风险最有效的方法是选择政府鼓励的项目，有保证收益或有税收优惠政策的项目进行投资。
七大政治风险
房地产的不可移动性使得房地产投资者承担了相当大的政治风险。一旦发生政治风险，将直接损害建筑并引发一系列其他风险，这是房地产投资中危害最大的风险。
八可能的损失风险
指因火灾、风灾或其他意外自然灾害造成的房屋投资损失。虽然投资者可以将这些风险转移给保险公司，但相关保单中规定的保险公司的责任并不是全包的，所以有时需要单独承保洪水、地震、核辐射等灾害，有时需要单独安排盗抢险保单。