2010《土地估价师理论与方法》典型计算问题分析(8)
项目的其他相关信息如下:
(1)本楼1 ~ 3层为商场，建筑面积3000平方米，4-15层为写字楼。
(2)大楼开发周期预计两年，第一年投资60%，第二年投资40%。
(3)大楼建成后，公司计划预留2000平方米办公用房，其余以租赁方式经营。预计商场和写字楼的入住率分别为90%和80%。
目前同类建筑综合造价为每平方米3000元，同类物业商场市场租金水平为每月300元/平方米，写字楼市场租金水平为每月150元/平方米。
(4)经调查，相关参数确定如下:管理费为年租金的10%，维护费为租金的8%，保险费为工程造价的2%，税费为年租金的12%；项目投资回报率为建设成本的30%；建筑物的经济使用年限为70年，残值率为2%。此外，当地土地减免率为8%，综合减免率为10%，银行贷款利率为10%。
(1)审题
(1)明确评估对象，选择合适的方法。这个题目名义上是估算贷款，实际上是计算地价，对象是土地使用权在有限期限内的价格。因为涉及到房产租赁，有收益，房产开发成综合楼后需要计算地价。所以要考虑收益还原法和剩余法的结合。
(2)明确考核时间。本次估价对象的评估日期为2000年6月5438+10月，从出让取得土地开始，时间间隔为2年，剩余土地使用年限为48年。
(3)定义价格类型。因为待估贷款对应的是总地价，所以在估算的过程中，除了估算单位面积的地价，最终的结果还要反映土地使用权48年的总地价和对应的贷款金额。
(4)了解信息内容。问题中给出的信息相互交织，审题时要注意分类。相关信息包括:①土地及地上建筑物的信息，如土地面积、征地时间、土地出让年限、容积率、产权分割、建筑物经济耐用年限等。(2)市场上类似的物业管理信息，如租金水平、租金运营费用等；③房地产开发建设信息，如建安综合成本、开发周期、分期投资等；④其他信息，如土地还原率、综合还原率、利率等。在解决问题的过程中，一些参数(如建筑面积、对应的商场、办公楼面积分配等。)只能通过指标转换获得，部分信息(如规划预留2000平米办公用等。)往往令人困惑。所以需要对信息进行分析归类，按照答题要求逐步处理。
(二)解决问题的思路和方法的选择
1.方法选择
估价对象为在建房地产，将通过租赁经营产生收入。要求评估的是包含在整个房产中的具有一定使用年限的土地使用权价格，然后才能计算贷款金额。挣值房地产估价适用收益还原法，在建土地价格也适用残值法。在这种情况下，一定要注意审题，对方法的选择做出判断，主要是基于假设只用一种方法评价是可行的，否则要考虑两种方法的综合运用。在这个题目中，如果只使用收益还原法，很难估计建筑物的年净收入。如果仅使用剩余法，则无法直接获得不动产和房地一体化的价格。因此，需要考虑收益还原法和剩余法的结合。
2.解决问题的想法
(1)用收益还原法估算房地产价格。
(2)用剩余法估算地价。
(3)根据题目提供的贷款需求，计算贷款金额。
(3)公式和计算步骤
1.本题采用的主要计算公式
(1)收益还原法涉及的主要公式:
房屋年净收入=年租金总收入-房屋年成本
其中:年租金总收入=商场年租金总收入+写字楼年租金总收入。
年房地成本=管理费+维护费+保险费+税金+折旧。
其中:年折旧=建安成本÷按土地剩余使用年限计算的折旧年限。
收益还原法计算房地产价格的公式:
P=a/r[1-1/(！+r)n]
其中:P为房产价格，A为房产年净收入，R为综合递减率，N为使用年限。
(2)残值法涉及的主要公式有:
地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
(3)计算抵押贷款金额所涉及的主要公式:
可抵押贷款额=地价×可贷比例
2.计算步骤
(1)用收益还原法计算房产总价。
●计算年租金总收入。
在计算年租金总收入时，应明确:①房产总建筑面积和不同类型房产的物业面积划分；②自留办公楼租金收入应按市场价计算；③与租金收入相关的各种指标的应用。
房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000×3
=15000(平方米)
商场建筑面积=3000平方米
办公楼建筑面积= 15000-3000
=12000(平方米)
商场年租金收入= 300× 3000× 12× 90%。
=9720000(元)=972(万元)
办公楼年租金收入= 150×12000×12×80% =17280000(元)= 1728(万元)。
年租金总收入=商场年租金收入+写字楼年租金收入。
=972+1728=2700(万元)
●计算年度办公场所成本。
年管理费=年租金× 10% = 2700× 10% = 270(万元)
年维护费=年租金× 8% = 2700× 8% = 216(万元)
年保险费=建安费用×2‰=3000×(3× 5000) ×2‰=90000(元)=9(万元)
年税额=年租金× 12% = 324(万元)
年折旧=建安成本÷ 47 = 4500 ÷ 47 = 95.74(万元)
这一步需要注意的是，该房产建成投产的时间为2001 10月，距离通过出让方式取得土地使用权的时间已经过去。
3年，因此2001 10时点的剩余土地使用年限为47年。虽然题目中给出的建筑物经济使用年限是70年，但根据相关法律规定，建筑物的实际使用年限是47年，在使用年限内必须全部收回整个建筑物投资。
年住房费用合计:270+216+9+324+95.74 = 914.74(万元)。
●计算经营场所的年净收入。
房屋年净收入:年租金总收入-房屋年成本。
= 2700-914.74 = 1785.26(万元)
●计算房产总价。
假设住户是房产价格，a是房产年净收入，r是综合递减率，n是使用年限。根据有限年收益法的计算公式，有:
p = a÷r[1-1/(1+r)n]
本题目中的递减率为综合递减率(10%)，项目建成后的使用年限应与剩余土地的使用年限一致，即50-3 = 47年。
在已知条件的基础上，有:p = 1785.26/10%×[1-1/(1+10%)47]= 17650.566666666
(2)采用剩余法计算地价。
●计算总建筑成本。
根据已知条件，有:
项目总造价=项目建筑面积×建安综合造价。
=3000×15000=4500000(元)=4500(万元)
●计算利息。
计算时应考虑购买土地的利息、第一年的开发投资和第二年的开发投资。假设地价为V，银行贷款利率为10%，利息为:
v×[(1+10%)3-1]+4500×60%×[(1+10%)1.5-1]+
需要注意的是，从取得土地出让到开发建设完成需要三年时间，因此地价的计息期为三年；但需要两年时间才能完成开发建设，其中第一年投入60%，第二年投入40%。往往假设相应年份的投资是偶数，即第一年的投资集中在第一年的年中，第二年的投资集中在第二年的年中。因此，从开发建设完成的时间分别为1.5年和0.5年。
●计算利润。
利润=建安成本×项目投资回报率= 4500× 30% = 1350(万元)
●计算地价。
根据公式:
地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
v = 17650.18-4500-0.33v-502.82-1350
= 8494.26(万元)
土地价格是50年土地使用权的价格。考虑到评估日期为2000年6月5438+10月，剩余土地使用年限为48年，需要进行修正，因此评估日期的土地价格为:
8494.26× [1-1/(1+8%) 48]/[1-1/(1+8%) 50] = 8463.47 (.
(3)计算抵押贷款金额
可抵押贷款金额；地价× 70% = 8463.47× 70% = 5924.43(万元)
(D)分析困难和常见错误
1.困难的问题
(1)方法的综合应用。本题涉及收益还原法和剩余法的综合运用，所以在解题时一定要牢记各种地价评估方法的操作步骤，并简要说明计算步骤，答题时要避免因跳过而被扣分。
(2)信息的复杂性和选择。作为一个综合计算的命题，它涵盖的内容非常广泛，提供的信息也有重叠。需要根据题目的要求和必要的法律法规作出判断，如自有办公楼是否应作为盈利性办公楼，在计算建筑物年折旧额时如何考虑建筑物本身的经济耐久性与土地使用年限的关系等等。
(3)相关假设及相关时点和年份的确定。本课题是以抵押为目的对在建工程中的土地使用权价格进行评估，涉及到以此为目的的评估原则和前提假设。首先，从以抵押为目的的评估来看，通常遵循稳健性和谨慎性原则。由于房地产尚未建成，土地投资的利润是否计入地价要慎重；其次，虽然本题只使用了收益还原法和剩余法，但替代原则作为土地估价的基本原则之一，一直贯穿于估价过程中。其实考生可以假设有一块空地，除了土地使用年限为50年外，其他条件都与这块土地一致，包括土地征用、房地产开发建设过程和房地产经营效益方式，这些假设都要符合市场的大形势，保持不变。然后，考生可以使用常规的剩余估价方法和步骤，在本题设定的估价时间，对使用年限为50年的空地的土地使用权价格进行估价，然后进行必要的年度修正，对本题要求的估价时间对应的土地使用年限的待估土地的地价进行估价；最后，对于在建项目的地价评估，可能涉及降价或涨价修正的情况。因为这个问题不清楚这样的条件，所以暂时只能忽略。另外，本题的时间点涉及到土地取得的时间点、开工建设的时间点、土地估价的时间点(即计划向银行贷款的时间点)，也隐含着开发建设竣工投产的时间点；在相关利息的计算中，还涉及到假设第一年投资和第二年投资集中的时间。相应的，各种投资的土地使用年限、计息年限等情况也很多，必须明确规定。因此，建议考生在涉及残值法应用时，用现金流量表展示收入和支出情况，帮助答题。
(4)关于销售税中剩余法的应用。对于销售不动产，在采用残值法评估扣除相关项目地价时，必须扣除相应的销售税。因为这个问题考虑的是出租房产，问题给定的条件不涉及营业税因素，所以回答问题时可以忽略这个因素。
(5)土地使用权价格的年度修订。本课题估价时间与土地使用权到期时间有48年的间隔，需要一段时间的修正。
2.常见错误分析
(1)考题不够细致，方法选择不当。由于信息量大，相互交织，审题时容易只触及一点点，仓促选择单一方法答题，往往会出现“头头是道”的答案。
(2)基本概念不清。比如建筑面积、土地面积与容积率的关系，建筑层数与建筑面积的关系混淆，导致分类房产面积划分错误。
(3)指标计算中的缺项。比如某房产年租金收入的计算，缺少租金率或者12个月。
(4)计量单位不统一。常见的是金额的计量单位为万元和元，导致计算结果出现偏差。
(5)关于办公楼的预留部分，本题中应假设以租赁方式经营，计算虚拟收益，否则可能造成遗漏。
(6)折旧的计算。虽然该条件下建筑物的经济使用年限为70年，但由于土地使用年限的影响，折旧应按房地产建成后的使用年限47年计算。
(7)时间点和相关年份选择混乱。
(8)在利息计算中，未关注所涉及的各项费用及发生时间，或未采用动态利息计算方法。
(9)剩余土地使用年限未修改。