2017房地产估价师案例分析考点:停车库估价
2017房地产估价师案例分析考点:停车库估价
特殊目的房地产估价
专用地产的关键在于“专用”二字。所谓特殊，就是这种房产通常伴随着特许经营。本节主要分析停车库和加油站的估价。
停车库的估价
停车库主要包括特许停车库和地下停车库，地下停车库是最常见的一种，一般位于住宅、商业、写字楼的地下部分，主要解决地上停车问题，合理利用地下空间。
由于停车库属于一种特殊的不动产，与其他不动产相比，有其特殊性和估价特殊性。下面主要介绍和分析地下停车库的特点。
(一)地下停车库的特点
(1)所有权比较特殊。地下停车库一般有两种不同情况:①开发商拥有车库的唯一产权，可以自由行使收益权和处置车库的权利；(2)地下车库作为* * *部分，建筑面积已经分摊，车库不能单独出售。上述情况的存在导致了地下停车库是否具有可运营性，也使其价格表现多样化。此外，还会出现人防工程作为地下车库的情况。
(2)计量单位特殊。商品房的计量单位有很多(套房、建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积等。)，而且国家有关部门对商品房销售单位应以哪种计量单位为准也有相关规定。但对于地下停车库物业来说，由于地下停车库物业使用的特殊性，消费者认同的规则只有一个:车位，同时也会存在同样的建筑面积产生不同车位的问题。
(3)日常管理和服务比较特殊。地下停车库除了停车的基本功能外，还可能衍生出其他功能。当然这个功能主要是解决机动车相关的问题，属于一种配套服务。这种配套服务涵盖的范围很广，比如:车辆安全、车辆清洁、停车方便舒适、维修保养等等。因此，地下停车库的日常管理和服务水平在一定程度上决定了停车库的档次。
(二)地下停车库的价格特征
(1)价格往往和车的数量挂钩。与普通商品房不同的是，地下停车库的销售价格往往以“元/车位”的形式体现，因此地下停车库的价格与原始投资的关系不太密切。
(2)同区域单价不会有大的变化。由于地下停车库自身地位和功能的特殊性，其单价往往不像其他楼盘那样有特色和独特，同一区域的地下停车库单价相对一致。
(3)价格受地面不动产出租和出售的影响。地下停车库与地上房产相比，在一定程度上处于从属地位，其价格也受到地上房产租售情况的影响。很难想象，在某块土地上，如果地上部分的租售情况极不理想，地下停车库还会有很好的租售势头。
(3)地下停车库的常用计价方法和技术路线。
一般来说，停车库的价格评估可以采用市场法、收益法和成本法。在选择停车库价格评估方法时，首先要考虑其权属，判断是否属于商业地产。其次要调查其周边楼盘类似楼盘的出租和销售情况，以决定采用什么评估方法。
市场法的选择要看是否有大量停车库交易实例，评估对象应是可转让的。在具体评价过程中，要注意区域因素和个体因素修正时指标的选取和修正范围的把握。
收益法的选择主要基于估价对象属于经营性物业，有相对稳定的收益，如写字楼、酒店、商场的地下停车库等。在运用收益法的过程中，还要注意收入和费用的客观性，还要对评估对象进行分类，看其属于出租型还是商业经营型。另外，收益率的确定是一个难点。
在前两种方法不适用的前提下，也可以采用成本法作为评估方法。使用成本法时，所有的成本原则上都应该是客观的。利润率应根据开发停车库物业的平均利润水平确定。主要难点在于征地成本的确定。征地费用分摊制度标准尚未建立时，可采用平均分摊的方法。