2013注册经济硕士考试《税法》试题及答案(八)

第8章(单元测试)

一、多项选择题

1.下列各项中，()属于土地增值税征收范围。

A.国有土地使用权出让

B.国有土地使用权转让

C.租赁国有土地使用权

D.继承国有土地使用权

2.下列行为中，需要缴纳土地增值税的是()。

A.企业向银行贷款500万元，以自有厂房作抵押，厂房仍在抵押中。

B.李将其拥有的一块土地使用权以固定价格投资于一家工业企业。

C.房地产开发企业通过国内非营利性社会组织捐赠一块土地使用权用于教育。

D.企业以自有厂房补偿欠企业B的债务，并已办理产权过户手续。

3.2065438+2002年3月，某房地产开发公司转让新建普通标准住宅一套，获利5000万元，在转让环节缴纳营业税及附加共计275万元。公司为取得该住宅的土地使用权支付土地价款及相关税费共计2000万元，房地产开发成本654.38+00万元，利息费用654.38+00万元(根据房地产项目，公司当地政府规定的其他房地产开发费用扣除比例为5%。该公司应缴纳土地增值税()万元。

答:0

140.25

C.223.75

D.262.5

4.某市某房地产开发公司于5438年6月+10月通过拍卖方式取得一幅土地使用权，支付价款和税费共计6000万元，占用了今年开发的写字楼的80%。开发期开发费用4000万元；管理费用2800万元，销售费用16万元，利息费用400万元(无法提供财务机构证明)。办公楼于9月竣工验收。10至12，房地产开发公司直接销售总办公面积的3/5，销售合同记载的收入为120万元；65438年2月，房地产开发公司建材供应商催要材料价格，经双方协商，房地产开发公司以开发办公楼的1/5补偿材料价格。其余l/5公司出租，当年租金收入80万元。据知，当地政府规定房地产开发费用扣除比例为10%。那么房地产开发公司应缴纳土地增值税()万元。

A.1038.0

1236.0

C.1416.0

D.1885.6

5.某工业企业于2011转让2002年购买的厂房一座，转让时签订了产权转让证明，取得销售收入50万元。厂房原购买价90万，折旧50万。经房地产评估机构评估，该厂房重置成本价为60万元，折扣率为70%。企业转让厂房应缴纳的土地增值税为()万元。

答:0

B.2.39

c 1.57

D.2.17

6.某房地产开发企业为开发建设办公楼取得土地使用权，支付土地价款及相关税费* * *共计654.38+0.8万元；开发期支付前期工程款654.38+0.3万元，基础设施款200万元，公共设施款40万元，施工企业款540万元(合同约定工程总价600万元，当期实际支付90%，剩余654.38+00%作为质量保证金保留2年，施工企业按工程总价开具发票)；项目建成后，企业对外销售90%，剩余10%用于对外出租。那么房地产开发企业进行土地增值税清算时可以抵扣的房地产开发成本为()万元。

A.970

B.873

C.819

D.910

7.位于市区的某国有工业企业委托某建筑公司利用厂区闲置土地建设办公楼，在取得土地使用权时支付土地出让金654.38+00万元及相关税费60万元；办公楼开发费用800万元；管理费用200万元，财务费用300万元(含办公楼应分摊的利息费用654.38+0万元，包括借款期间支付的利息20万元，罚息654.38+0万元，利息费用有金融机构证明)；办公楼竣工验收后，全部对外销售，签订了销售合同，销售收入5500万元。已知当地省级人民政府规定其他房地产开发费用计算比例为5%。企业出售办公楼应缴纳土地增值税()万元。

A.975.34

994.82

C.1236.64

D.1217.64

8.位于市区的某房地产开发企业将其开发的普通标准房全部出售，获得销售收入8000万元。建造该房屋的土地价款及相关出让金为2000万元，房地产开发成本为3000万元。公司无法按房地产项目计算分摊贷款利息；省政府规定，纳税人不能按照转让的房地产项目分摊利息支出或者不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用为8%。该企业应缴纳土地增值税()万元。

答:0

B.348

C.480

D.648

9.根据土地增值税法律制度的有关规定，纳税人建造普通标准住房进行销售，增值额不超过扣除额()的，免征土地增值税。

答:20%

B.30%

约40%

D.50%

10.根据土地增值税的有关规定，纳税人应在房地产转让合同签订后()内到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

A.7天

B.10天

C.15天

D.30天

二、选择题

1.下列各项中，()需要缴纳土地增值税。

A.一方出地，另一方出钱，双方合作建房，完工后转让。

B.房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取施工收入。

C.企业间的不动产交换

D.企业转让旧房旧楼的行为

2.下列各项中，不征或免征土地增值税的有()。

a .个人之间交换自有住宅房地产由当地税务机关核实。

B.因国家建设需要依法被征用和收回的房地产

C.房地产开发企业以其建设的商品房进行投资或合资。

d .企业合并中，被合并企业将房地产转让给被合并企业。

3.房地产开发企业在确定土地增值税抵扣项目时，允许作为“房地产转让相关税费”项目抵扣的税费有()。

A.营业税

B.教育附加费

C.城市维护建设税

D.印花税

4.在下列情况下，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算()。

A.土地使用权直接转让

B.销售许可3年未完成。

c房地产开发项目全部竣工销售。

d已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的80%，其余为自用。

5.下列税务处理中，符合土地增值税清算制度规定的有()。

A.纳税人清算后缴纳的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内缴纳的，不收取滞纳金。

b .不得扣除房地产开发企业因逾期开发而支付的土地闲置费。

c、分期开发的房地产项目，应分期进行土地增值税清算。

D.转让旧房、旧楼，未评估价格且不能提供购房发票的，以收入全额为增值额征收土地增值税。

6.房地产开发企业开发建设的居委会、派出所、停车场等公共设施及配套清算项目的成本、费用，可在征收土地增值税时扣除()。

建成后，产权属于所有业主。

B.建成后有偿出租给其他企业。

C.完成后有偿调入事业单位。

D.竣工后无偿移交政府。

7.某工业企业转让10年前购买的旧厂房，无法获得评估价，但可以提供购买发票。经当地税务机关确认，计算土地增值税时可以扣除的项目有()。

a根据发票所列金额计算的金额，从购买年到转让年每年加5%。

B.买房时缴纳的契税

C.销售时缴纳的营业税

D.厂房的账面价值

8.根据土地增值税的有关规定，下列说法正确的是()。

A.除另有规定外，不得扣除房地产开发企业的预提费用。

B.房地产开发企业销售装修后的房屋，不得扣除装修费用。

房地产开发企业全部使用自有资金，没有利息支出，因此不得扣除房地产开发费用。

d土地增值税清算时，已计入房地产开发成本的利息支出，应调整为财务费用进行抵扣。

9.下列各项中，不需要缴纳土地增值税的有()。

A.因国家建设需要依法征用的房地产

B.房地产开发企业建造普通标准房出售，增值不超过30%。

房地产开发企业将开发的房地产分配给股东。

D.因城市规划由纳税人转让的不动产。

10.房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照当地同类开发规模和收入水平企业的土地增值税税负水平，按照不低于征收率的税率核定征收土地增值税。

法律、行政法规规定应当设置会计账簿而未设置的。

B.拒绝提供纳税信息

C.擅自销毁帐簿

D.未能按时纳税

三、计算问题

(1)

位于市区的某房地产开发公司于2011开发办公楼，为开发该办公楼支付土地价款420万元，缴纳相关税费654.38+05万元；支付拆迁补偿款80万元，基建654.38+0万元，建筑安装工程480万元。企业全部使用自有资金，贷款未发生利息支出；开发后全部销售给位于同城的某工业企业，签订销售合同，销售金额2000万元。根据合同约定，工业企业以货币资金15万元和价值500万元的未开发土地使用权作为付款金额。土地使用权是某工业企业两年前以460万元购买的(不含购买时缴纳的相关税费)。201112月工业企业缴纳银行存款15万元并办理土地使用权产权过户手续，按规定缴纳印花税。已知当地省政府规定房地产开发费用扣除比例为9%。

要求:按以下序号答题，每题计算总数。

(1)计算房地产开发公司出售写字楼土地增值时可以抵扣的开发成本。

(2)计算房地产开发公司出售写字楼土地增值时可以扣除的开发费用。

(3)在计算房地产开发公司销售的办公楼的土地增值额时，可以扣除与房地产转让有关的税收。

(4)计算房地产开发公司出售办公楼的土地增值。

(5)计算房地产开发公司销售办公楼应缴纳的土地增值税。

(6)计算工业企业以土地使用权购买办公楼应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。

(7)计算工业企业以土地使用权购买办公楼应缴纳的土地增值税。

(2)

位于市区的一家工业企业委托一家建筑公司利用厂房空间建造办公楼。竣工验收后出售总建筑面积的2/3，* * *获得转让收益9800万元并签订买卖合同；剩下的1/3全部出租，当年租金收入80万元。已知企业为取得土地使用权支付的土地价款及按国家统一规定支付的相关费用共计4050万元，房地产开发成本3000万元。企业未按房地产项目分摊银行贷款利息。已知当地省政府规定房地产开发费用扣除比例为10%。

企业在申报缴纳土地增值税时进行如下计算:

(1)扣除项目金额。

=4050+3000+(4050+3000)×10%+(9800+80)×5%×(1+7%+3%)+(4050+3000)×20%

=9708.4(万元)

(2)增加值=9800-9708.4=91.6(万元)

(3)增值率= 91.6÷9708.4×100% = 0.94%，适用税率为30%。

(4)土地增值税=91.6×30%=27.48(万元)

请根据《土地增值税暂行条例》及相关规定，分析企业计算的土地增值税是否正确。如果没有，请指出错误，并列出计算应纳土地增值税的步骤。

一、多项选择题

答案b

分析选项A:转让国有土地使用权不属于土地增值税的范围；方案C:租赁国有土地使用权。出租人虽已取得收入，但土地使用权并未转让，故不属于土地增值税的范围；选项D:继承国有土地使用权，不属于土地增值税范围。

答案d

分析选项A:以房产作为抵押，抵押期间不征收土地增值税；方案B:非房地产开发企业投资或联营房地产的，被投资或联营企业为非房地产开发企业的，暂免征收土地增值税；选项C:产权人或土地使用权人通过我国境内非营利性社会团体和国家机关将产权和土地使用权捐赠给教育、民政等社会福利和公益事业的，不征收土地增值税；选项D:以不动产清偿债务转移不动产所有权的，属于土地增值税征收范围，应缴纳土地增值税。

答案d

分析(1)扣除项目总金额= 2000+1000+100+(2000+1000)×5%+(2000+1000)×20%+270。(2)增加值=5000-4125=875(万元)；(3)增值率= 875/4125×100% = 21.21%，适用税率为30%；(4)应交土地增值税=875×30%=262.5(万元)。

答案d

(1)允许扣除项目金额的分析* * * =[6000×80%+4000+(6000×80%+4000)×10%+(6000×80%+4000)×20%](2)增加值=(12000+12000/3)-10032 = 5932(3)增值率= 5968/10032×100% = 59.49%，适用税率40%，速算扣除系数5%；(4)房地产开发公司应缴纳的土地增值税= 5968×40%-10032×5% = 2387.2-501.6 = 1885.6(万元)。

答案b

分析①评估价=60×70%=42(万元)；(2)允许抵扣税额=50×0.5‰=0.025(万元)，50万元的销售收入比原进价少90万元，不需要缴纳营业税、城建税、教育费附加；(3)扣除项目总金额=42+0.025=42.025(万元)；④增值额=50-42.025=7.975(万元)；⑤增值率= 7.975÷42.025×100% = 18.98%，适用税率为30%；⑥应交土地增值税=7.975×30%=2.39(万元)。

答案b

分析可以扣除房地产开发成本=(130+200+40+600)×90% = 873(万元)。工程竣工验收后，房地产开发企业按合同约定扣留建筑安装企业一定比例的工程款作为开发工程的质量保证金。在计算土地增值税时，建筑安装企业向房地产开发企业开具质量保证金发票的，按照发票所载金额抵扣。

答案c

分析(1)取得土地使用权可以抵扣的金额=1000+60=1060(万元)；(2)可抵扣的房地产开发成本=800(万元)；(3)可抵扣的房地产开发费用=(100-20-10)+(1060+800)×5% = 163(万元)；(4)可抵扣的房地产转让相关税= 5500×5%×(1+7%+3%)+5500×0.5‰= 302.5+2.75 = 305.25(万元)；(5)可抵扣项目总金额= 1060+800+163+305.25 = 232825(万元)；(6)土地增值= 5500-2328.25 = 3171.75(万元)；(7)增值率= 3171.75÷2328.25×100% = 136.23%，适用税率50%，速算扣除系数15%；(8)企业应缴纳的土地增值税= 31，71.75×50%-2，328.25×15% = 1，236.64(万元)。

回答a

分析(1)取得土地使用权应扣除的金额为2000万元；(2)应扣除的房地产开发成本3000万元；(3)扣除的房地产开发费用=(2000+3000)×8%=400(万元)；(4)应扣除的与房地产转让相关的税=8000×5%×(1+7%+3%)=440(万元)；(5)其他扣款金额=(2000+3000)×20%=1000(万元)；(6)扣除项目总金额= 2000+3000+400+440+1000 = 6840(万元)；(7)增加值=8000-6840=1160(万元)；(8)增值率= 1160÷6840×100% = 16.96%；由于普通标准住宅增值额不超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税，故企业应缴纳的土地增值税为0。

回答a

在土地增值税的税收优惠条款中规定:纳税人建造普通标准住房出售，增值额不超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值超过项目扣除额20%的，按全部增值额计算缴纳土地增值税。

10.

回答a

分析土地增值税纳税人应在房地产转让合同签订后7日内到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

二、选择题

回答ACD

分析选项A:一方出地，另一方出资，双方合作建房，房屋建成后按比例划拨给个人使用的，暂免征收土地增值税；转让完成后，应征收土地增值税。方案B:房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取施工收入。对于房地产开发公司来说，虽然取得了收入，但房地产的所有权并没有发生转移，其收入属于劳动收入性质，不属于土地增值税的范围，因此不需要缴纳土地增值税。选项C:企业之间进行不动产交换，不仅产生不动产产权和土地使用权的转移，而且取得实物收入，属于土地增值税的范围，需要缴纳。选项D:企业转让旧房旧楼，属于土地增值税的范围，需要缴纳。

回答ABD

分析选项A:个人将自有住宅房产进行交换的，经当地税务机关核实后，可以免征土地增值税；方案B:因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；方案C:房地产用于投资或合资经营，被投资或合资的企业从事房地产开发，或房地产开发企业以其建造的商品房投资、合资的，征收土地增值税；选项D:企业兼并中，被兼并企业将房地产转让给被兼并企业的，暂免征收土地增值税。

回答ABC

分析选项D:房地产开发企业的印花税已包含在房地产开发费用中，不能单独扣除。

回答BD

分析选项AC属于纳税人应进行土地增值税清算的情形。

回答ABC

分析转让旧房和建筑物，既不能提供评估价格也不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。

回答ACD

分析完成后，有偿出租给其他企业的，其成本费用不得扣除；有偿转让完成后，应计算收入，扣除成本和费用。

回答ABC

纳税人转让旧房及建筑物的分析，不能取得评估价，但能提供购房发票的，取得土地使用权所支付的金额、新房及配套设施的费用或旧房及建筑物的评估价，可从购房当年至转让当年每年加5%扣除；纳税人购房时缴纳的契税，能够提供契税完税证明的，允许作为“与转让不动产有关的税费”扣除，但不得作为加计5%的基数。

回答广告

分析房地产开发企业销售装修后的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除；房地产开发企业全部使用自有资金，无利息支出，房地产开发费用可以扣除。

回答广告

分析选项B:房地产开发企业建造普通标准住房进行销售，增值额不超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；超过20%的，按照其增值总额的规定缴纳土地增值税；选项C:房地产开发企业将开发的房产分给股东的，视同销售该房产，照章征收土地增值税。

10.

回答ABC

房地产开发企业分析有下列情形之一的，税务机关可以参照当地开发规模和收入水平相近的企业土地增值税税负情况，按照不低于预征率的税率核定征收土地增值税:(1)依照法律、行政法规的规定应当设置账簿而未设置的；(二)擅自销毁账簿或者拒绝提供纳税信息的；(3)虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证不全，难以确定转让收入或扣除项目金额；(四)符合土地增值税清算条件，企业未在规定期限内办理清算手续，经税务机关责令限期办理，逾期不办理的；(5)申报计税依据明显偏低，且无正当理由的。

三、计算问题

(1)

回答和分析

(1)房地产开发公司可抵扣房地产开发成本=80+100+480=660(万元)。

(2)房地产开发公司可抵扣的房地产开发费用=(420+15+660)×9%=98.55(万元)。

(3)房地产开发公司可抵扣的房地产转让相关税费= 2000×5%×(1+7%+3%)= 110(万元)。

(4)房地产开发公司扣除项目总金额= 420+15+660+98.55+10+(420+15+660)×20% = 1522.55(万元)土地增值=2000-1522.55=477.45(万元)

(5)房地产开发公司应缴纳的土地增值税:

增值率= 477.45÷1522.55×100% = 31.36%，适用税率为30%；应交土地增值税=477.45×30%=143.24(万元)

(6)工业企业应缴纳的营业税、城建税、教育费附加合计=(500-460)×5%×(1+7%+3%)= 2.2(万元)。

(7)工业企业应缴纳的土地增值税:

扣除项目总额=460+500×0.5‰+2.2=462.45(万元)；土地增值=500-462.45=37.55(万元)；增值率= 37.55÷462.45×100% = 8.12%，适用税率为30%；应纳土地增值税=37.55×30%=11.27(万元)。

(2)

回答和分析

(1)该企业计算的土地增值税有误。

(2)错误如下:

(1)企业对外销售总建筑面积的2/3，只能抵扣转让建筑面积对应的土地使用权金额和开发成本，但企业多抵扣了，多抵扣了房地产开发费用。扣除金额相应减少4050×1/3+3000×1/3+(4050×1/3+3000×1/3)×10% = 2585(万)

②从办公楼租金收入中支付的营业税、城建税、教育费附加不应作为土地增值税的抵扣金额，但企业已作为抵扣金额抵扣，抵扣金额应相应减少80×5%×(1+7%+3%)=4.4(万元)。

(3)售楼处缴纳的印花税可以抵扣，但抵扣项目金额中不包含单位，抵扣项目金额应相应增加9800×0.5‰=4.9(万元)。

(4)非房地产开发单位不适用20%扣除的规定，但企业已将该金额作为扣除项目扣除。扣除项目金额应相应减少(4050+3000)×20% = 1410(万元)。

(3)应缴纳的土地增值税:

①扣除项目金额= 9708.4-2585-4.4+4.9-1410 = 5713.9(万元)

或者，扣除项目金额= 4050×2/3+3000×2/3+(4050×2/3+3000×2/3)×10%+9800×5%×(1+7%+3%。

②增值额= 9800-5713.9 = 4086438+0(万元)

③增值率4086.1÷5713.9×100% = 71.51%，适用税率40%，速算扣除系数5%。

④应交土地增值税= 4086.1×40%-5713.9×5% = 1348.75(万元)。