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一、万科简介:
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市企业之一。截至2003年6月365438+2月31日，公司总资产为1056亿元，净资产为470100亿元。1988 65438+2月，公司向社会公开发行股票2800万股，募集资金2800万元，资产和业务规模迅速扩大。1991 65438+10月29日企a股在深交所上市交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行2836万股新股募集资金65438+2700万元，公司开始跨区域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目开发被确定为万科的核心业务，万科开始调整业务。1993年3月，公司发行b股4500万股，于1993年5月28日在深交所上市。b股发行基金为456，5438+0.35万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步凸显。65438年6月至0997年6月，公司通过增资及配股募集资金3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一层楼。2000年初，公司通过增资扩股筹集资金6.25亿元，实力进一步增强。2001，公司将万家百货有限公司直接和间接持有的72%的股份转让给中国华润总公司及其下属公司，成为一家专注的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金6543.8+5亿元，进一步增强了发展房地产主业的资金实力。公司1988介入房地产领域，1992正式确定大众住宅开发为核心业务。截至2002年底，已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山等地进行住宅开发。2003年，万科先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞等地。
二、万科A的盈利能力分析
盈利能力关系到投资者的回报，是债权人收回债权的根本保证，是企业至关重要的能力。
1.营业收入分析
营业收入是企业营销能力的综合反映，是盈利的基础，是企业发展的基础。从下表可以看出，珠三角和长三角是其利润的主要来源。企业初步形成了以长三角、珠三角、环渤海为主，其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨区域布局。以深沪为中心的重点投资和二线城市的持续扩张是保证业绩快速增长的主要因素。
2009年主营业务收入、净利润及结算面积占比
珠三角地区27.03% 37.16% 25.08%
长三角地区为32.38%、36.46%和26.06%
北京、天津及地区32.01% 18.77% 36.34%
其他8.58% 7.60% 12.52%
2.期间成本分析
期间成本是企业降低成本的能力，与技术水平、产品设计、规模经济和成本管理水平密切相关。在营业费用增速有所下降的三年里，销售增速依然保持上升趋势，不仅体现了市场销售的提升，也体现了销售管理水平的极大提升。从下表可以看出，管理费用的增速不小。良好的管理是企业发展的核心，但也要适度控制。因为房地产行业需要大量的资金作为后盾，银行贷款利息资本化，也有大量的银行存款。因此，万科在有大量贷款的情况下，财务费用为负，管理层要注意提高资金利用效率。
各项目增长幅度表
2006-2007年
主营业务利润57.01% 39.04% 56.79%。
营业费用66.48% 55.99% 41.83%
管理费用43.17% 0.48% 42.82%
3.主营业务利润及利润构成分析
主营业务盈利能力分析:从下表可以看出，2006-09年销售毛利率逐步上升。2007年，根据市场供需两旺、房价稳步上涨以及未来市场土地资源稀缺的预期，企业上调了部分项目售价，项目毛利率大幅提升。2008年净资产收益率为近年来最高，效益取得长足进步。其项目的阶梯式收益具有稳定性，抗风险能力强，平滑了行业波动的影响。
2006年2007年2008年2009年
销售净利润8.36 8.5 11.45 12.79。
销售毛利20.09 22.51 25.75 28.72
利润构成分析:从上表可以看出，万科主营业务利润呈上升趋势，其中房地产业务是其主要来源，毛利率保持稳定增长趋势，而物业管理业务盈利能力有待加强。2006年以后，净利润的增长很大程度上依赖于营业利润的增长，投资收益占比明显下降。净营业外收入和支出的比例在逐渐下降。
4.盈利能力指标
(1)资产收益率和净资产收益率。这两个指标都在上升(见下表)。说明企业盈利能力在不断提升。
2006年2007年2008年2009年
资产净利率4.65% 5.13% 5.65% 6.14%。
ROE 11.31% 11.53% 14.26% 16.25%。
(2)经营指标和每股现金流量。经营性现金流量净额与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动较大，说明现金流缺乏稳定性，存在较大风险。这种不确定性主要是库存增加造成的。因此，万科应加强现金流管理，降低市场风险，提高运营效率，保证业务发展的灵活性。比如2008年，加强项目开发节奏管理，加快销售速度，针对不同类型采取不同的租售策略，进一步消化现房库存，加快项目资金周转；2009年实施“现金为王”战略，压缩全年开工和完工计划，减少现金支出，取得良好效果。
2006年2007年2008年2009年
经营指数0.62 1.19-2.73 0.34
由于2006年实施10和10的股票分红政策，2007年每股收益大幅下降。因此，实际股东收益仍然增加。该指标保持了相对稳定的趋势，在持续增资的情况下仍能保持一定的每股收益，说明万科盈利能力较强。2009年，行业平均每股现金流为0.404。该指标偏低，主要是由于每年公积金转股导致股本扩大。其次，反映出万科获取现金的能力较低。
2006年2007年2008年2009年
每股现金流量0.26-1.06 0.46 0.23
总结:万科有很强的盈利能力，而且这种盈利能力有很好的稳定性。在行业巨变的十年里，万科始终保持着较高的盈利水平。除了市场需求旺盛之外，说明其具有较高的管理水平和决策能力。此外，规范良好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。
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