明年关注城市更新和弹性城市。

今年国家出台的一系列顶层设计透露出影响明年楼市发展的新动向。

“十四五”规划提出要“形成强大的国内市场，构建发展新格局”，促进金融、房地产和实体经济均衡发展。在住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国家发展研究院城市更新研究中心主任秦虹看来，房地产是一个城市存在和运行的载体，这是它最本质的特征。载体的发展必须依靠载体之上的东西，即二、三产业所需要的工厂、写字楼、商场以及从事二、三产业的人和家庭的需求，如住房、体育、卫生、教育设施等。所以中央在新格局中提出，房地产要和实体经济均衡发展，房地产要和城市未来承载的产业和人口一起兴衰。

此外，在“推进以人为核心的新型城镇化”中，“十四五”规划也突出了房地产:一是实施城市更新行动；二是坚持“房住不炒”的定位；第三，切实增加保障性住房供应；四是发挥中心城市和城市群的引领作用，特别强调以县城为重要载体推进城镇化。

值得注意的是，日前召开的中央经济工作会议对房地产行业的政策要求，在坚持“房住不炒”基调的基础上，首次明确提出解决大城市住房供应不足问题，继续实施“因城施策”，促进房地产市场平稳健康发展。

有分析认为，未来的住房政策将保持连续性、一致性、稳定性和差异化的调控思路。考虑到房地产业在国民经济中所占比重较大，涉及产业链较多，促进住房消费，引导房地产业健康发展，将为经济可持续发展提供有效支撑。预计明年房地产市场运行将与政策导向保持一致，行业景气度保持稳定，价格涨幅总体可控。长期来看，随着住房市场向租购并举方向发展，全国房地产市场的失衡将逐渐趋于合理，为释放居民消费潜力提供支撑。

2月21日召开的全国住房和城乡建设工作会议65438透露，住建部2021年将重点做好八方面工作，其中最受关注的是全面实施城市更新行动，推动城市高质量发展；稳步实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展；大力发展租赁住房，解决大城市突出的住房问题；加强城市治理，推动建设具有抗灾能力的城市；加快“中国建筑”发展，推动建筑业转型升级。

由于“城市更新”和“弹性城市”都在“十四五”规划中得到强调，这引起了社会的极大关注。根据国家要求，在城市更新方面，各地要切实转变城市开发建设方式，统筹城市规划、建设和管理，促进城市结构优化、功能完善和品质提升，深入推进以人为核心的新型城镇化，加快建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。完善城市空间结构，构建以中心城市、大都市区、城市群为主体，大中小城市和小城镇协调发展的城镇体系。实施城市生态修复功能提升工程，提升人居环境质量。加强历史文化保护，塑造城市风貌。全面推进城市旧社区改造，加快建设完整的居住社区。在韧性城市建设中，要加快城市运行管理服务平台建设，推进城市治理“一张网统一管理”。完善城市综合管理服务评价体系，加强城市网格化管理，推进城市管理进社区。继续深入推进创建美好环境和幸福生活活动。开展改善市容环境专项行动。加强城市治理中的风险防控，增强城市安全性和抗灾能力。

秦虹认为，城市更新是解决城市发展过程中一系列经济、社会和文化问题的非常重要的措施和手段。未来，中国的城市更新将面临巨大的空间，主要表现在三个方面:一是城市中大量低效的经济空间需要开发和升级；二是老旧小区和基础设施改造需求大幅增加；第三，产业更新的迭代对城市空间提出了新的要求。