那是土地估价师考试的真题。

根据需要可以采用收益还原法。我觉得你说的实际收益和客观收益是指土地的年总收益。如你所说，实际收入因个人业务能力等因素对实际收入影响较大，不能作为评价依据。

但不代表没用，而是可以通过改正，用于客观利益。

根据不同的条件，土地年总收入一般以三种形式存在:

1地租(包括承租人支付的保证金或担保的利息)

2房产出租的租金(这是题目中的收入形式，一般根据实际合同租金和当地市场情况进行修正，以确定可观收入的水平)

3业务收入(个人业务因素导致不客观，需要修正。有两种形式，一种是财务报表数据，一种是企业经营的产品或服务的市场价格计算。

学会举一反三，祝考试成功！