房地产抵押评估中应注意的几个问题是课题。

1.房地产抵押的价值构成不同于其他情况。

房地产抵押是一种债权担保形式，房地产的抵押价值应充分保证抵押人清偿债务的能力。房产的抵押价值，应该是处分抵押物时，实际可以用于偿还债务的部分。因为土地使用权出让金和税收将在抵押房地产的处置收益中优先于国家，剩余部分可以优先于债权人。因此，在采用成本法评估房地产抵押价值时，不应计入应向国家缴纳的土地使用权出让金和税款，而采用市场比较法和收益法评估房地产抵押价值时，也应在比较价值和贴现收益值中扣除土地使用权出让金和税款。

2.评估期间的预测分析

一般房地产交易中的资产和其他类型的价值评估，如转让、租赁等，都是对房产当前真实价值的评估。房地产抵押评估是为了担保债权，价值评估是为了评估未来债务清偿价值，所以房地产抵押评估要充分考虑未来抵押期间房地产市场的变化。

3.抵押房地产土地使用权的状况及土地使用权出让金的交付。

土地价值会占到一般商品房总价的20 ~ 40%，所以土地价格是房地产抵押价值的重要组成部分。包含在土地价款中的国有土地使用权出让金不能抵押。房地产抵押人取得的土地所有权和土地使用权的性质可以是国有，也可以是集体；取得土地使用权的方式可以是有偿的，也可以是无偿的，有偿的土地使用权出让金或转让费可以是全部或部分。这些都会影响房地产抵押的评估价值。所以在评估之前，一定要搞清楚这些情况，才能准确评估价值。比如，转让集体所有的土地使用权，需要经过国家征收程序，所以在确定集体土地上的房屋抵押价值时，不仅要扣除土地使用权出让金，还要扣除相关的征地费用；对无偿划拨的国有土地使用权，评估其抵押价值时必须扣除土地补偿费用；对于土地使用权的有偿转让，在评估抵押价值的时候，一定要知道出让金的交付等等。各地政府对国有土地使用权出让金或转让费的缴纳要求不同。有的要求一次性付款，有的要求分几次付款，有的要求交多少出让金，相应核定房产销售面积多少。因此，估价人员一定要注意区分上述情况，不要因地价不清而做出虚假估价。

4.房地产再抵押

根据《房地产法》和《担保法》的规定，同一房地产可以设定两个以上的抵押，即该房地产抵押后，其抵押价值大于被担保债权的部分可以再次抵押，但再次抵押的数额不得超过该房地产抵押价值的余额。因此，评估人员在评估再抵押房地产的抵押价值时，应在报告中明确说明是否扣除了前次担保的债权金额，以免产生误导。

5.个人住房担保贷款的特殊性

个人住房担保贷款是购房人在支付首付款后，以银行作为抵押与银行签订的抵押贷款，银行将余款一次性贷给购房人，购房人在一定期限内分期偿还。其房贷特点是:①房贷折扣率普遍较低，一般为50 ~ 70%；②抵押期限长，最长可达30年；(3)还款形式为按月或按季还款。因此，在评估个人住房抵押价值时，基准时间一般应选择住房交付日。只有这样，房屋的抵押价值才能符合房屋买卖价格的国家条件。