房地产估价师案例与分析讲义(19)

【例6-26】某房地产年净收入50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%。试着计算一下这个房地产的价值。

【解】该房地产价值计算如下:土地价值=(50-200×12%)/10% = 260(万元)。

房地产价值=土地价值+建筑物价值=260+200=460(万元)。

当难以用其他估价方法对土地进行估价时，土地剩余技术是一种有效的方法。比如城市商圈有时候没有土地交易实例可以参考，很难用市场法来评估，成本法往往不适用，但是有大量的房屋出租和商业经营，这时候可以用土地剩余技术来评估。另外，在需要对有老建筑的土地进行评估时，虽然可以用市场的方法来获得老建筑不存在时的空地价值，但通常很难解决因为老建筑而要减少多少土地价值的问题。这时候如果利用土地剩余技术就可以获得。

在6.6.2.2建立剩余技术

建筑物剩余技术是土地和地上建筑物* * *共同产生收益，但如果土地的价值可以用收益法以外的方法(如市场法)获得，则可以用收益法的公式获得归属于土地的净收益， 然后可以从土地和地上建筑物* * *产生的净收益中扣除归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益，再除以建筑物的资本化率或者对建筑物的收益率进行折现，就可以得到建筑物的价值。

建筑残余技术对于测试建筑相对于土地是过大还是过小非常有用。此外，它还可以用来计算建筑物的折旧。建筑物折旧就是从建筑物的重新购买价格中减去利用建筑物的剩余技术获得的建筑物价值。