浅析物权法考试中心:地役权

一、考点描述

《物权法》首次规定地役权合同应当以书面形式订立，并作出地役权的登记效力。当事人要求登记的，可以向登记机关申请地役权登记；未经注册，您可能无法对抗善意的第三方。法学教育网版权。

第二，理论分析

地役权是为了自己的方便而使用他人土地的权利。

(一)设立地役权的形式:地役权合同应当以书面形式订立。

(2)地役权登记的效力:当事人请求登记的，可以向登记机关申请地役权登记；未经注册，您可能无法对抗善意的第三方。

(三)地役权期限:地役权期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

(4)土地所有权人享有地役权或者承担地役权的，土地承包经营权和宅基地使用权设立时，土地承包经营权和宅基地使用权继续享有或者承担已设立的地役权。

(5)地役权的效力

1.地役权自地役权合同生效时设立。

2.土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权的，未经上述用益物权人同意，土地所有者不得设立地役权。

3.地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

(6)地役权抵押:地役权不得单独抵押。土地承包经营权和建设用地使用权抵押的，抵押权实现时地役权一并转让。

(7)地役权的变更:

1.待役土地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人也享有地役权。

2.服务场地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

三、实例分析

【例】李佳在河边买了一栋三层高档别墅。为了保证自己能欣赏到远处的风景，他与相邻土地的权利人张毅约定:张毅承诺，在这片土地上不修建高于三层的建筑。作为补偿，李佳每年付给张毅5000元。双方签订了书面协议，但未进行地役权登记。李佳如约交了压岁钱。半年后，因工作调动，张毅将原自有房屋及法制教育网土地使用权出售给王兵，但未告知其与李佳的约定，怕影响出售价格。王兵于是在这块土地上盖了一栋七层小楼，不仅完全挡住了李佳看江边的视线，甚至阻碍了李佳家的正常采光。李佳要求王兵赔偿。李佳以下哪种说法不能支持？( )

A.李家在这块土地上没有地役权。

B.按照李佳和张毅设定的地役权，这块土地上不能建三层以上的建筑。地役权是先设定的，王兵的所有权也受其限制。

C.根据地役权的内容，王冰影响了李佳的“俯瞰风景权”，应予以赔偿。

d根据相邻原则，王冰莹对李佳家正常采光的影响应予以补偿。

【答案】ABC

【解析】本题主要考察地役权和相邻关系这两个概念各自的定义、特征和关系。关键是要了解地役权的内容和我国现有的法律规定。

地役权是大陆法系物权法中的一项重要财产权，是指土地所有者、土地使用权人、农村土地承包经营权人、宅基地使用权人为方便使用自己的土地而使用他人土地的权利。地役权与相邻关系的主要区别在于:(1)其形成的基础不同。为便利所有权行为，相邻关系被法律限定为他人的所有权，地役权是根据双方自愿达成的关于服务和服务需要的约定而产生的；(2)是否有偿，作为权利人依法应当承担的负担，不存在赔偿的问题，地役权作为当事人意思自治的产物，可以有偿，也可以无偿；(3)对抗的有效性不同。相邻产生于不动产的相邻。无论不动产所有权是否发生转移，新普法教育网原所有权人都必须受相邻规则的约束，约定的地役权未经登记机关登记，不得对抗善意第三人。法学教育网版权。

需要注意的是，我国法律只规定了相邻关系，没有规定地役权。因此，本案李佳与张毅的约定只能适用《合同法》的规定。根据债权相对性原则，李佳与张毅签订的合同不能对抗善意不知情的王兵。李佳无权向王冰主张李佳与张毅签订的合同中的权利。因此，选项A、B、C都是错误的，不能得到法律支持。

然而，李佳的房子与王兵的土地相邻。《民法通则》第八十三条规定:“不动产相邻当事人应当本着方便生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、交通、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻当事人造成障碍或者损失的，应当停止侵害，排除障碍，赔偿损失。”因此，虽然王兵与李甲之间不存在合同法律关系，但由于其房产相邻，王兵在建房时应考虑邻居李甲的采光问题。对于已经给李佳造成的损失，排除障碍的费用过高的，应当给予适当补偿。选项D是正确的。

需要注意的是，李佳只能赔偿王兵受影响照明造成的损失。至于张毅违约，只能依据合同追究张毅的违约责任。

【注】(1)我国现行法律没有关于地役权的相关规定。根据物权法定原则，当事人自己约定的地役权只能视为合同法律关系，不能对抗第三人。(2)相邻关系不是一个独立的所有权、用益物权或担保权体系，而是相邻当事人对自己的或使用的不动产行使所有权或使用权时产生的权利义务关系，彼此的法制教育网络原创性应依法予以便利或限制。我国《民法通则》只有一条规定，《意见》第98条至l03条进一步细化和明确了相邻关系，具体判断标准要结合具体案例具体分析。

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