2013 1月自学考试真题:房地产工程。
房地产项目评估试题
课程代码:00972
要求考生按要求用钢笔将所有问题的答案涂写在答题卡上。
多项选择问题部分
注意事项:
1.答题前，考生必须用黑色钢笔或签字笔在答题卡规定的位置填写自己的考试课程名称、姓名和准考证号。
2.选择每道题的答案后，用2B铅笔涂黑答题卡上对应问题的答案标签。如果需要改，用橡皮擦擦干净，再选择涂其他答案标签。试卷上答不上来。
一、选择题(此大题为* * 19小题，每小题2分，* * * 38分)。
每个问题所列的四个选项中，只有一个符合题目要求。请选中并涂黑“答题卡”对应的代码。涂层错误、涂层过多或无涂层不得分。
1.香港和澳门的房地产专用术语是
A.不动产
B.动产
C.不动产
D.财产
2.政府为了社会公共利益的需要，比如修路、建学校，可以强行征用单位和个人的不动产，即使违背了这些被征用人的意愿，也要给予补偿。这种政府限制房地产的特权叫做
A.警察部队
B.支配权
C.征税权
D.没收公共权力
3.以下是非盈利性房地产
A.商务办公楼
B.加油站
C.农业用地
D.政府办公楼
4.理论上，一个好的评估价格是_ _ _ _ _市场价格，_ _ _ _理论价格。
A.大于小于
B.大于或大于
C.小于或大于
D.等于
5.累计价格是指由_ _ _ _ _评估的房地产的试验价格。
A.市场比较法
B.假设开发方法
C.成本法
D.收益法
6.______要求房地产的估价结果不得明显偏离同等条件下同类房地产的正常价格。
A.前提组合原则
B.替代原则
C.估价时点原则
D.合法性原则
7.一般来说，买卖价和租赁价比抵押价和计税价所要求的日期都要_ _ _ _ _。同等条件下，鉴定时间越具体，鉴定越准确，鉴定难度越大。
A.细节越高，它就越大
B.细节越差越小。
C.越粗越小
D.越粗糙越大
8.评估报告完成并出具给委托方后，评估人员应及时整理、归档并妥善保管与评估项目有关的资料。鉴定资料的保存时间一般应在
A.1 ~ 3个月
B.6个月至1年
C.2至5年
D.15或超过15年。
9.在一笔房产交易中，买卖双方在合同中约定，买方向卖方支付4650元/平方米，交易中涉及的所有税费均由买方承担。据悉，该地区房产交易中，卖方应缴纳的税款为正常交易价格的7%，买方应缴纳的税款为正常交易价格的5%。本次房地产交易的正常交易价格为
A.4883元/平方米
B.4895元/平方米
C.4976元/平方米
D.5000元/平方米
10.评估某楼盘9月底价格2010，选取以下可比实例:成交价格6000元/平方米，成交日期2009年6月底。另一项调查显示，2009年3月底至2065年2月底，这类房地产的价格每月上涨65，438+0.5%，2065年2月底至2065年9月底，每月上涨2%。本可比实例交易日期修改，修改至2010九月底价格为
A.6539元/平方米
B.7200元/平方米
C.7316元/平方米
D.7432元/平方米
11.从卖方的角度来看，成本法的理论基础是
A.生产成本价值理论
B.边际成本原则
C.纳什均衡理论
D.代入原理
12.重新购建价格为_ _ _ _ _，即_ _ _ _ _。
A.单个企业或个人的实际消耗客观成本
B.社会公平消耗实际成本
C.单个企业或个人的实际消耗量和实际成本
D.社会公平一般会消耗客观成本
13.建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工之日起，预计收入和经营费用将持续的年限。建筑物的经济寿命超过其自然寿命。
A.不到比...长
B.大于长于
C.小于或短于
D.大于或小于
14.如果建筑物的经济寿命晚于土地使用寿命，应按_ _ _ _ _计算折旧。
A.土地使用权剩余年限
B.建筑的实际年限
C.建筑物的实际年限加上土地使用权的剩余年限
D.建筑物的实际年限减去土地使用权的剩余年限。
15.房屋受损等级对应成新率，_ _ _ _成新率为50%至40%。
A.基本完好的房屋
B.一般受损房屋
C.房屋严重受损
D.危险房间
16.预计a地产未来第一年净收入为16万元，每年净收入在上年基础上增加2万元。收益期可视为无限年，该类房地产资本化率为10%。这个房地产的收益价格是
a . 65438+60万元
b . 65438+80万元
约2亿元
D.360亿元
17.资本化率是不动产的_ _ _ _ _转化为价值的比率。
A.潜在总收入
B.有效总收入
C.营业费用
D.净收入
18.根据假设开发法的基本原理，假设开发法的基本公式是:
待开发房地产的价值=
A.待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用
B.待开发房地产的预计开发价值-开发成本-管理费用-投资利息
C.待开发房地产的预计开发价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税-开发利润
D.待开发房地产的预计开发价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税-开发利润-投资者购买待开发房地产时应缴纳的税费。
19.路线价格评估法的基本理论基础是
A.代入原理
B.级差地租原则
C.价值修正原则
D.预期原则
二、选择题(本大题***7小题，每小题2分，***14分)
每个问题所列的五个选项中至少有两个符合题目要求。请选择它们并将“答题卡”上相应的代码涂黑。画错了，画多了，画少了或者没画，都没有分数。
20.房地产可以看作是_ _ _ _ _ _ _ _ _ _和_ _ _ _ _的组合。
A.以同样的方法
B.运输
C.权益
D.位置
E.四比四
21.正常交易价格形成的条件
A.公开市场
B.交易对象具有市场性。
C.交易双方都有完整的信息。
D.双方之间的交易没有任何压力，完全是自愿的。
E.理性经济行为
22.收集评估数据，其来源主要包括
A.委托评估人员及相关方
B.现场试验
C.相关政府部门
D.房地产市场和相关中介机构
E.专业出版物
23.与估价对象相似的房地产具体指
a .与估价对象房地产的交易日期相同。
b .房地产的位置应与估价对象的位置相同。
房地产的用途应与估价对象的用途相同。
房地产的建筑结构应与估价对象相同。
e、估价对象的房地产位置应相同。
24.以出售通过收购土地建造的房屋作为房地产开发的典型类型为例，房地产的再购买价格由哪些组成？
A.土地收购成本
B.开发成本
C.管理费用
D.营业税
E.投资利息和开发利润
25.房地产评估中最广泛使用的三种资本化率是
A.土地资本化率
B.综合资本化率
C.租金资本化率
D.建筑物资本化率
E.营业收入资本化率
26.对评估人员和评估机构的职业道德要求包括
A.不做任何虚假鉴定，公正、客观、诚实。
b .应保持评估的独立性，必须回避与本人、亲属及其他利害关系方有关的评估业务。
c .应妥善保管委托方的文件和资料，未经委托方书面许可，不得向他人披露或泄露委托方的文件和资料。
D.不得将资格证书转借他人或者允许他人使用自己的名义，不得以鉴定人的身份在未经自己鉴定的鉴定报告上签字或者盖章。
E.如果你觉得由于自己专业能力的限制，很难对一个房地产进行估价，就不要接受估价委托。
非选择题部分
注意事项:
用黑色钢笔或签字笔将答案写在答题卡上，不要写在试卷上。
三、简答题(本大题***4小题，27、29、30小题各5分，28小题7分，***22分)
27.房地产价格的主要特征是什么？
28.市场比较法的操作步骤是什么？
29.在房地产估价实践中，主要采用哪些方法来确定资本化率？
30.假设开发法适用于什么房地产估价？
四、计算题(本大题***2小题，每小题5分，***10分)
31.有一栋建筑，总建筑面积1000m2，使用8年，重置价格1800元/m2，使用年限40年，残值率5%。尝试用直线折旧法计算其年折旧额和总折旧额，估算其现值。
32.两侧临街、总深度30米的长方形土地的前街路线价格(土地单价)为
8000元/平米，后街路线价格(土地单价)4000元/平米。按照重叠价值估值法，前后街的影响深度分别是多少？
动词 （verb的缩写）案例综合题(本大题16分)
33.商铺土地使用年限为40年，从65438+2007年2月1开始计算。店铺共两层，每层出租面积500平米。首层于2008年6月5438+2月1日出租，租期6年，可出租面积月租250元/m2，每年不变；二楼目前空着。附近同类商场一、二楼正常月租分别为280元/m2、150元/m2，经营费用率30%。该类房地产的资本化率为10%。试估算一下这个商场2月2011 1出租出售时的正常价格。