房地产估价三题。。

参考价格=可比实例成交价格*成交情况修正系数*市场情况调整系数*房地产情况调整系数。

(2)计算交易的修正系数:

对比实施例a对比实施例b对比实施例c

100/102 100/105 100/97

(3)计算房地产状况调整系数:

对比实施例a对比实施例b对比实施例c

100/92 100/96 100/106

(4)计算参考价格:

参考价格A = 5800 * 100/102 * * 100/92 = 6181(人民币/㎡)。

参考价格B = 950 * 6.3 * 100/105 * 100/96 = 5938(人民币/平方米)。

参考价格c = 6000 * 100/97 *(1-1%)？*(1+0.5%)5 * 100/106 = 5805(元/㎡)

(5)以上述三个参考价的简单算术平均值作为市场法的计算结果，则

估价对象的正常市场价格=(6181+5938+5805)/3

=5975(人民币/㎡)

2.该楼盘目前总价=土地改造价+建筑改造价*革新率。

=2500*2000+1100*6000*0.8

=10280000元

该房产目前单价=该房产目前总价/建筑面积。

=10280000/6000

=1713(元)

3.(1)计算年有效总收入:

年有效总收入= 70 * 35000 * 12 *(1-15%)

=2499(万元)

(2)计算年度运营费用:

1)经常性费用=60(万元)

2)房产税= 12000 *(1-30%)* 1.2% = 100.8(万元)

其他税费=2499/12*6%=12.50(万元)

营业费用= 60+100 . 8 . 50+12.50 = 173.3(万元)

3)年净收入=年有效总收入-年营业费用

=2499-173.3

=2325.7(万元)

4)根据题意，资本化率为10%，收益期为44年。因此，

v = A/Y(1-1/(1+Y)n

=2325.7/10%*(1-1/(1+10%)44

=22743.14(万元)