司法考试案例分析:夫妻共同财产案例分析

甲、乙双方将其自有房产出租给丙方经营，双方签订了租赁合同，并办理了相应的登记手续。后来因生意亏损，甲方向丁方借款，并将房产抵押给丁方作为担保。甲方与丁方办理了抵押登记手续，并约定:“如甲方到期未偿还欠款，丁方将自动拥有该房产。”b知道这件事，但什么也没说。所以:

(1)甲方与丙方的租赁合同是否有效？

(2)甲方与丁方之间的抵押合同是否有效？

(3)如甲方不能清偿到期债务，丙方、丁方均主张优先受偿权。应该怎么做？

(4)事后，乙方能否以其不同意主张解除甲方与丁方的抵押合同？

回答:(1)租赁合同有效。甲、丙方已达成协议，签订了租赁合同，并办理了登记手续，故应认定租赁合同有效。

(2)抵押合同生效。《担保法》第四十八条规定:“抵押人以租赁物抵押的，应当书面告知承租人原租赁合同继续有效。”可见租赁合同并不影响后续抵押合同的效力，抵押也已登记。另外，房产虽为夫妻共有，但乙方不反对，视为同意。

(3)应认为C享有优先受偿权。根据合同法和担保法的规定，出租人出售房地产时，承租人享有优先购买权，债务人不履行到期债务时，抵押权人也享有优先购买权。当承租人的优先受偿权与抵押权人的优先受偿权发生冲突时，理论上认为行使承租人的优先受偿权，因为这样可以更有效地保护承租人的权利，而不改变承租人的使用人，便于承租人更有效合理地使用。同时，承租人行使优先购买权后，债权人可以用其行使的金钱实现自己的债权，不影响自己的利益。抵押权人行使优先受偿权，承租人的所有权会发生变化，不利于保护承租人的利益。

(4)不能，根据婚姻法的规定，夫妻双方的财产归双方所有。甲方虽未经乙方同意抵押该房屋，但乙方在了解情况后未提出异议，丁方善意取得抵押并已付款，故应认定甲方与丁方的抵押合同有效，乙方不能解除甲方与丁方的抵押合同..