建设监理项目合同管理的基本知识
工程监理单位应当依据法律、法规和有关技术标准、设计文件以及建设工程合同，代表建设单位对工程质量进行监理，并对工程质量承担监理责任。以下是我给大家带来的建设监理项目合同管理的基础知识。欢迎阅读浏览。
建筑合同的订立
一、合同文件
1.合同文件的组成和解释顺序:合同协议书、中标通知书、投标函和投标函福临、专用合同条款、通用合同条款、技术标准和要求、图纸、已标价工程量清单及其他。
2、几个文件的含义:
1)、中标通知书:写明承包施工标段、投标价格、工期、工程质量标准及中标人项目经理姓名。履行合同时，项目经理必须到位；
2)投标函及投标函附录:只是放在招标文件首页的承诺文件，保证投标人中标后与发包人签订合同，按要求提供履约担保，按期完成施工任务；
第二，合同内容需要明确。
1、施工场地范围及施工临时用地
2.发包人提供图纸的期限和数量
3.发包人提供的材料和工程设备；
4.异常气候条件的范围:异常气候条件由雇主负责；不利天气条件对施工的影响属于承包人应承担的风险；
5.价格波动引起的合同价格调整:
1)，基准日:通用条款指投标截止日前第28天。承包人以基准日之前的价格编制投标报价，合同中调价公式中的价格指数来源于基准日的价格；当基准日期后的法律法规包含承包商在履行合同中要求的工程费用的意外增加或减少时，合同价格应相应调整。
2)价格调整:12月内简明施工合同无价格调整条款；工期超过12个月的施工合同，应提供价格调整条款，由发包人和承包人共同承担市场价格变动风险。公式调价仅适用于工程量清单中以单价支付的工程款部分，总价部分不考虑价格波动对合同价格的影响。
第三，明确保险责任
1，工程保险和第三方责任险
1).办理保险的责任:标准合同和简明施工合同均规定，承包商负责投保“建筑工程一切险”、安装工程一切险和第三者责任险，并将承担办理保险的费用。
2)、采用平行承包方式的，由多个承包商分别进行施工，由雇主投保为宜；双方在专用条款中约定。
3)、无论是由承包人还是发包人办理保险，都必须以发包人和承包人的名义* * *。
施工准备阶段的合同管理
一、雇主的义务
1，提供施工场地:
1)、施工场地:发包人及时完成施工场地的征用、搬迁和拆迁；
2)地下管线和地下设施的相关信息:发包人应保证信息的真实、准确和完整，但不对承包人据此做出的错误判断和推断所造成的后果负责；
3)场地外的通行权
2、组织设计交底
3、约定开始时间
施工阶段的合同管理
一、合同履行涉及的几个时间段
1.合同工期:承包人在投标函中承诺完成合同工程的工期和根据合同条款应通过变更和索赔程序延长的时间之和。是判断承包商是否按时完成工程的标准。
2.工期:从开工通知中规定的开工日期至工程接收证书中规定的实际竣工日期。是判断竣工是提前还是延后的依据。
3.缺陷责任期:一般为自接收证书中注明的竣工日期起一年。影响工程正常运行的缺陷工程或部件，修复检查前已过的时间无效，缺陷责任期重新计算，但缺陷责任期最长时间，包括延长时间，不得超过2年。
4.保修期:从实际竣工日期开始计算。
二、施工进度管理
1.合同进度动态管理:承包商可以主动提交计划报告修改合同进度；监理人也可向承包人发出指令，修改合同进度。
2、可以延期的合同期限:
1)，雇主原因:
(1)、增加合同工作内容；
②改变合同中任何工作的质量要求或其他特征；
(3)、发包人延期提供材料、工程设备或变更交货地点；
(4)因发包人原因暂停施工；
⑤延迟提供图纸；
6.未按合同约定及时支付预付款和进度款；
2)异常恶劣的气候条件:应正确区分气候条件对施工进度影响的责任；异常天气情况下的停工是否会影响总工期。
3.因承包商原因造成的延误:承包商应支付逾期完工的违约金，最高金额为合同价格的3%；
4.暂停施工:
1)，承包人暂停施工的责任:
(1)、承包人违约造成的暂停施工；
(2)、由于承包人的原因造成国内合同施工和安全保证所必需的暂停施工；
(3)、承包人暂停施工。
2)、发包人暂停施工的责任:
(1)、发包人未能履行合同规定的义务；
(2)不可抗力:不可抗力造成的停工损失属于发包人应承担的风险；
③协调管理的原因:如果两个施工单位的流程发生冲突，其中一个需要暂停；
(4)、行政部门的指示。
5.发包人要求提前竣工:双方协商达成提前竣工协议，作为合同附件。内容包括:承包人修改进度计划及为保证工程质量和安全所采取的措施；由雇主提供的条件；增加的合同价格；应给予承包商提前完工的奖励(建议为发包人实际收益的20%)。
三、施工质量管理
1、质量责任:由于发包人或承包人的责任造成工程质量达不到验收标准，各方承担由此产生的费用和延误；
2、承包商的管理
2-1:项目部人事管理
1)、质检体系:设置专门的质检机构和专职质检人员；
2)规范施工作业的操作程序:加强教育和技术培训，定期考核施工人员的劳动技能，严格执行规范和操作规程。
3)、更换不称职的人员。
2-2:质量检查
1)、材料设备检验；
2)施工现场检查:承包人应认真执行工序自检、互检、互检制度，做好工程隐蔽前的资料检查工作；
2-3、现场工艺测试。
3.监理的质量检查和试验
1)、承包人* * *检验试验:承包人* * *提交检验报告，监理人无故不到场，承包人可另行检验试验，将记录提交监理人签字后继续施工。监理人不得拒绝签证。
2)监理人指示的检验和试验:材料、设备、工程和隐蔽工程的复验和试验:不合格品的费用由承包人承担；如果合格，雇主应承担费用并支付合理的利润。
4.发包人提供的材料和工程设备的管理:发包人应在货物到达前7天通知承包人。验收后，承包商应负责在施工现场接收、保管和二次搬运费用。
5.承包人施工设备的控制:承包人的施工设备和临时设施应专用于合同工程，未经监理人同意，不得将施工设备和临时设施的任何部分运出施工现场或用于其他目的。
四、项目资金的支付管理
1，签约合同价与合同价的差额:签约合同价是写入协议和中标通知书的固定价格，作为结算的依据；合同价是承包人最终完成区分施工和保修的义务后应得到的合同总价，合同价只能在最终结算时确定。
2、签订合同时不能确定款项:
1)、暂估价:工程量清单中发包人给出的用于支付必然发生但价格暂时无法确定的材料、设备和专业工程的金额。
2)暂定金额:在已标价的工程量清单中列出的一笔金额，用于施工和所需的材料、工程设备、服务等。在签署协议时尚未确定或发生不可预测的变化。
3)费用和利润:造成承包人增加费用的事件属于发包人不能合理预见和克服的情况，应补偿费用，不考虑利润；属于发包人应控制而未做好的情况，如图纸错误导致放线返工，应赔偿费用和合理利润。
3、单价子目的工程量已完成月度计量；总价子目的计量周期应根据经批准的承包商的支付分解报告确定。
4.进度款的支付:
1)、进度款申请单:包含本支付周结束时已实施项目的价格；变更金额；索赔金额；本次应支付的预付款和已扣除的归还预付款；本次扣除的质量保修金；
2)付款证书:监理人向承包人签发进度付款证书，并经发包人签字认可。监理人有权扣除承包人未按合同要求履行任何工作或义务的相应金额，如扣除不合格部分的工程款。
3)进度款的支付:发包人应在监理人收到进度款申请后的28天内，向承包人支付应支付的进度款。发包人未按专用条款约定支付逾期付款的违约金。
动词 （verb的缩写）建筑安全管理
1，雇主的施工安全责任
履行合同约定的安全管理职责，授权监理人按合同约定监督检查承包人安全工作的实施，组织承包人及相关单位进行安全检查；发包人应对施工现场多名员工的工伤负责，但承包人应对因承包人原因造成的发包人人员的工伤负责。发包人应负责赔偿因工程或工程的任何部分占用土地而造成的第三方的财产损失，以及发包人在施工场地及其邻近地区造成的第三方的人身伤害和财产损失。
2、承包商的施工安全责任:
合同约定的安全专业环境和安全施工措施的费用已包含在相关合同价格中；监理人应按约定或确定的方式补偿因采用合同未约定的安全工作环境和安全施工措施而增加的费用。
承包商应对其为履行合同而雇用的所有人员的工伤事故负责，包括分包商的人员。
3、安全事故处理程序:
(1)通知:施工中发生安全事故时，承包人应立即通知监理人，监理人应立即通知发包人；
②及时采取缓解措施:事故发生后，发包人和承包人应立即组织人员和设备进行抢险抢修，并保护现场。需要移动现场物品时，应当作出标记和书面记录，并妥善保存相关证据；
(3)报告:及时、如实向有关部门报告事故情况和正在采取的应急措施。
不及物动词变更管理
1，变化范围:
1)，取消合同中的任何工作，但被取消的工作不能转让给雇主或他人；
2)、改变合同中某项工作的质量或其他特征；
3)改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸；
4)改变合同中任何工作的施工时间或改变批准的施工工艺或顺序；
5)完成项目所需的额外工作。
2、监理人指示的变更:
1)、直接指令变更:必须执行的变更，如按业主要求提高质量标准、因设计错误导致的设计修改、施工中交叉干扰的协调等。在未与承包人协商的情况下，发包人同意发出变更指令，要求承包人完成。
2)与承包商协商后确定的变更:可能的变更。如增加超出合同范围的新工作或改变合同文件中的要求。监理人向承包人发出变更意向书→承包人同意实施的，提交书面变更建议书(实施方案、措施、完成时间、费用)；不同意，说明原因→主管发出变更指令。
3、承包人申请变更:
1)、建议变更:对发包人提供的图纸和技术要求提出可能降低合同价格、缩短工期或提高工程经济效益的合理化建议；
2)变更要求:监理人提供的图纸或文件提高了工程的质量标准，增加了工作内容，改变了工程的位置或规模等。，并提出修改建议。监理人应与发包人沟通，并在14天内予以答复。
4.变更估价:承包商应在收到变更指令或意向书后14天内提交报价；监理人应在收到报价后14天内同意或确定价格。
5.不利物质条件的影响:属于发包人应承担的风险，包括地下和水文条件，不包括气候条件。监理人应及时给予指示，构成变更的，按变更处理；如果监理人未能发出指示，发包人应承担因承包人采取合理措施而增加的费用和延误。
七。不可抗力
不可抗力事件:地震、海啸、瘟疫、洪水、暴乱、骚乱和战争。
2.不可抗力发生后的管理:
1)、注意事项和措施:发包人和承包人都应采取措施，尽可能避免和减少损失。任何一方未采取有效措施造成损失扩大的，应当对扩大的部分负责；在不可抗力事件结束后28天内提交最终报告及相关资料。
2)、不可抗力损失的原则:
(1)永久性工程:包括已运至施工现场的材料和设备的损坏，工程损坏造成的第三方人员伤亡和财产损失由发包人承担；
(2)、承包人的设备损失由承包人承担；
(3)、发包人和承包人应承担其人员伤亡和其他财产损失及相关费用；
(4)、停工损失由承包人承担，但停工期间，照管工程和清理、修复工程的费用由发包人承担；
(5)、不能按时完工的，应合理延误工期，承包人不需支付逾期完工的违约金；如果发包人要求赶工，承包人应采取措施赶工，赶工费用由发包人承担。
3.因不可抗力终止合同:合同终止后，定作方应负责退回所订材料设备或终止订货合同，不可退还的货款及因退回和终止合同而产生的费用由发包人承担。责任方应承担因未及时退货而造成的损失。
八。索赔管理
1，承包商的索赔:
1)，承包人应在引起索赔的事件发生后28天内向监理人提交索赔意向通知，逾期无效；
2)承包人应在发出索赔意向通知后28天内，向监理人提交正式的索赔通知；
3)、监理人将在收到承包人提交的索赔通知后42天内答复承包人；承包人接受处理结果的，发包人应在对处理结果做出答复后28天内完成支付；不接受争端解决。
4)竣工阶段发包人接受承包人提交并经监理人签署的竣工付款证书后，承包人不能再对施工阶段和竣工阶段进行索赔；承包人在缺陷责任期届满时提交的最终结算申请，仅限于工程接收证书签发后发生的索赔。合同终止后，承包人丧失索赔权。
2.发包人的索赔；包括承包人应承担的赔偿扣除和缺陷责任期的延长；索赔事件发生后，监理人应立即书面通知承包人。(天数不限)
九。违约责任
1，承包商违约:
1)，承包人不履行或不能履行合同义务，发包人可通知承包人立即终止合同；
2)、对于承包人违反合同规定的行为，监理人应向承包人发出整改通知，要求其在规定的期限内改正。监理人发出整改通知后28天内，承包人仍未纠正违约行为的，发包人可向承包人发出解除合同的通知；
3)因承包人违约导致合同终止的，发包人有权要求承包人将材料设备订货合同或为实施合同而签订的任何服务协议移交给发包人，并在合同终止后14天内依法办理移交手续。
2.雇主违反合同:
1)，用人单位违约:未按合同约定支付；因雇主原因造成的停工持续时间超过56天；监理人无正当理由未在约定的期限内发出复工指示，导致承包人未能复工的；
2)、发包人违约处理
(1)承包人有权暂停施工:除发包人不履行或不能履行合同义务外，承包人向发包人发出通知要求纠正违约行为；如果发包人在收到承包人通知后28天内仍不履行义务，承包人有权暂停施工；如果承包商未能在28天内纠正暂停施工，则可向雇主发出终止通知。
(2)违约解除合同:属于用人单位不履行或者不能履行合同的情形。
3)因发包人违约导致合同终止后28天内应支付的费用:
(1)、合同终止日前完成的工作的价格；
(2)、承包人为工程建设订购和支付的材料、工程设备和其他物品的金额；
(3)、承包人已完成的工程发包人尚未支付的金额；
(4)、承包人撤离施工现场和辞退承包人人员的补偿；
(5)、因合同联系应赔偿承包人的损失；
⑥.质量保证和性能保证。
X.签约前管理
主要是对承包商的资质、信誉和履约能力进行预审。初步审查的主要内容:
1)必须有建设主管部门核发的、合同中规定的建设工程资质等级证书。
2)必须是经工商行政管理部门核准登记，发给营业执照，实行独立核算的承包企业。
3)具有施工拟发包的建筑工程的实际能力，包括施工技术人员、管理人员和技术工人的素质，以及主要施工机械设备。
4)财务状况。包括资金情况，尤其是流动性情况，以及近几年的经营效益。
5)社会声誉，包括承担的施工任务、完成情况和合同履行情况。
对承包商进行资格预审，招标项目可以通过预招标方式进行；非招标项目可以通过社会调查进行。对承包单位进行资格审查后，认为可以将建设工程委托给它，可以与其签订合同。经协商，双方就施工合同内容达成完全一致后，即可正式签署合同文件，施工合同经双方签字盖章后生效。
Xi绩效管理
雇主的绩效管理主要从以下几个方面进行管理:
1)严格按照合同规定履行应尽义务。只有这样，我们才有权利要求承包商履行合同。
2)行使施工合同规定的权利。在施工合同履约管理中，发包人主要行使工期控制权、质量检查权和数量验收权。
3)根据施工合同行使竣工验收权利，履行工程竣工结算义务。
4)发包人的档案管理应按照国家档案法及相关规定进行保存。
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