土地登记的主要内容-土地登记程序

土地登记又称土地权利登记，是指由专门的国家机关依法对土地的各项权利进行登记的制度。那么土地登记的主要内容是什么呢？土地登记有哪些程序？我们来看看吧！

一、土地登记概述

(一)土地登记的概念

土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价格等记载在专门的簿册上，以确定土地所有权，加强政府对土地的有效管理，保护权利人合法权益的一项重要法律制度。

(二)土地登记的特点

1.一致

由于土地登记是对土地权利的公示，其主要目的是公示两项内容:一是各宗地的土地权属状况；第二是相邻地方的关系。在我国，目前主要是按照行政区划来划分管辖权。

2.独特性3。完整性和连续性。命令的

5.可靠性

所有登记的土地使用权、所有权和其他权利都能保证真实可靠，具有较强的公信力。

(三)土地登记的基本原则

1.法律原则

2.应用原则

土地所有者要求政府土地管理部门保护其合法权益时，必须有明确的意思表示，即申请登记。因为土地登记是国家强制力支持的行政措施，不申请登记的土地权利不受法律保护，逾期不申请登记的权利人将受到处罚。

除法律另有规定外，土地所有人和义务人一般经审查合格后申请登记。申请登记有两种方式:权利人单独申请和权利人与义务人共同申请。

初始土地登记通常需要单独申请，而变更土地登记和其他权利登记通常需要同时申请。

3.复习原则

土地登记法规的审查有三个层次:一是初审由土地登记工作人员进行；二是审核，由土地管理部门负责人负责；第三是审批，政府负责人负责。未经审查的土地权利不能登记。

4.公开性原则

土地登记具有广泛的社会性。确认和保护不动产的合法权益对权利人和义务人来说都是非常严肃和关键的。

(4)土地登记的类型

土地登记根据其不同特点分为初始土地登记和变更土地登记。

1.初始土地登记

土地初始登记是指由土地登记机关同时对一定范围(一般为县或市)内所有宗地的土地所有权和使用权等权利进行集中统一登记。因此，也可以称之为土地总登记。

2.土地登记变更

土地变更登记是日常的土地登记，是对已经初始登记的任何土地的土地所有权、使用权、他项权利及相关内容的相应变更。土地变更登记是指土地登记机关对个别地块的所有权和使用权的变更进行的及时登记，是经常性的、定期的。

(五)土地登记的内容

我国土地登记的内容主要包括土地权利主体、权利客体和权利合法性证明。权利合法性的证明主要是所有权的性质和来源。

1.土地权利主体

土地权利的主体，即权利的归属，是指国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者以及对土地拥有其他权利的人。登记权利的主体主要包括权利人的姓名、通讯地址，权利人为单位的，还包括法定代表人和单位性质。

(1)国有土地使用者。国有土地使用权的主体相当广泛，任何单位和个人都可以成为我国国有土地的使用者。

(2)集体土地的所有者只能是农民集体。

被称为农民集体有三个条件:一是要有确定的形式和组织，如集体经济组织或村民委员会；二是应具备民事主体资格，是民事法律关系的主体。根据民法规定，可以将公民和法人作为民事法律关系的主体。此外，个人合伙组织也可以成为民事主体；第三，集体成员应是农业户口的农村居民。农村土地所有者有三种形式:村农民集体所有、乡农民集体所有或两个以上村的农民集体经济组织所有。

(3)集体土地使用者。集体土地使用权的主体有严格的限制。集体土地的使用者一般是集体经济组织内部的单位或者个人成员，但有隶属关系、自有或者约定的使用者除外。

(四)其他权利人。土地他项权利的主体是特定的。他项权利的权利人必须是与土地所有者或使用者有密切关系的单位或个人，如邻里关系、土地使用权抵押关系、租赁关系等。

2.土地权利客体

(1)权属界线及其面积。宗地位置、界址点坐标、边界线、四边及相邻宗地所有者表示权利主体的权属范围。清晰无争议的权属边界是确认土地权属和土地登记的重要条件。

(2)土地用途和等级。土地的用途和等级反映了土地的使用价值和价格以及土地的收益水平。

(3)地上附着物登记。

3.土地所有权的来源

土地所有权的来源是指土地所有者或使用者最初获得土地的方式。土地所有权的合法来源是土地登记和确认土地所有权的必要条件。在土地登记中，土地登记机关收集土地权利人的权属来源证明文件，判断权属性质和合法性，是土地登记的首要内容。

(六)土地登记的法律依据

目前，我国尚未制定基本的土地法律，反映我国土地权利和土地权利制度的法律内容散见于宪法、民法、土地管理法、相关法律以及国家土地管理行政机关制定的相关规章和文件中。

(七)土地登记机关和土地登记申请书

1.土地登记机关

土地登记机关是指土地登记实施机关。根据法律规定，土地登记发证由县级以上地方人民政府负责，这就决定了土地登记机关必须是县级以上人民政府的土地管理部门。根据我国土地管理部门的职责、土地登记的内容和行政区域的特点，以县级人民政府土地管理部门为基本登记机关一般较为适宜。土地登记的具体实施机构一般是设立在土地管理部门的地籍办公室、部门和单位。随着土地登记制度的完善，土地登记业务将从日常行政工作中分离出来，设立隶属于国土部门的专职机构，公开受理土地登记事项。

2.土地登记申请书

申请土地登记，申请人是个人的，由本人直接提交；申请人是单位的，应当由单位法定代表人提出。可以代理土地登记申请。

按照土地登记规则的规定，土地登记申请人在办理初始土地登记申请时，应当向土地登记机构提交下列文件:

(1)土地登记申请表；(2)申请人的身份证明。

(3)土地权属来源证明；(四)地上产权的权属证明。地上产权的权属证明主要是房屋的产权证。

二、初始土地登记程序

初始土地登记可分为五个阶段:

1.准备

准备工作是初始土地登记的前期工作。包括组织编制、行政编制和业务编制。

2.申报初始土地登记

它包括四个具体任务:通知、申请、审核和接收。

3.地籍测量

地籍调查分为权属调查和地籍调查。

4.所有权审查

权属审核分为初审、审核、公告、批准四个阶段。

5.注册并颁发证书

包括:注册、证书修复、通知、验证和认证。

三、土地代理登记

土地登记申请代理是指在初始土地登记期间，土地登记申请人不能亲自申请土地登记时，可以委托代理人办理；被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。

设立土地登记申请代理机构主要基于以下考虑:

根据我国现行法律，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限范围内以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。申请土地登记本身是一种法律行为。

②土地登记申请复杂。

(3)由于社会需求和日益密集的社会分工，设立代理人可以减少注册人与公众沟通的盲点和不必要的麻烦。

④少数土地登记申请人不能亲自申请土地登记。如无行为能力和限制行为能力的土地使用者。

1.代理注册类型

根据我国法律规定，申请土地登记有三种方式:委托代理、法定代理和指定代理。

2.代理注册程序

四。土地登记变更

1.与初始土地登记相比，变更土地登记具有以下特点。

(1)分散与个性；(2)规律性和时效性；

(3)连带。因为一个地块的变更会涉及到周边多个地块的变更，所以在一个地块进行变更登记时，相邻地块的土地登记材料中的四项说明等相关内容都必须进行相应的变更。

2.变更土地登记的程序

变更土地登记的程序与初始土地登记相同，即申请变更土地登记？变更地籍测量？审计？更新还是改变？土地证或他项权利证发放的五个阶段。

土地变更登记一般涉及土地使用权、所有权和其他土地权利的设立登记、土地使用权、所有权和其他土地权利的变更登记、名称、地址和土地用途的变更登记、土地注销登记四种类型。

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