2006年房地产估价师考试-理论与方法

a、单项选择题(***35题，每题1分。每个问题的备选答案中只有一个最符合问题的含义。请将答题卡上相应的数字涂黑。)

1.下列不属于房地产区位因素的有()。

A.运输

B.使用

C.环境

D.地面

2.某地块上有一栋同样建筑面积的8层住宅，建筑密度为50%。假设住宅总价为2000万元，平均单价为5000元/平方米，楼面价为1200元/平方米，则土地总价为()万元。

答:96

乙192

C.240

公元480年

3.房屋套内建筑面积145㎡，套内使用面积132㎡，分摊的公共建筑面积9㎡。按照套内建筑面积计算的价格为3500元/平方米，那么按照房屋建筑面积计算的价格为()元/平方米。

大约3000美元

3277年

C.3295

D.3599

4.某市居民人均月收入从2006年3月的1增加到2006年9月30日的1.3万元，对某一类商品房的需求从1.6万套增加到20万套。那么中点法计算的这种住房需求的收入弹性是()。

A.036

乙122

C.2.78

D.325

5.下列关于参考价、累计价和收益价关系的说法中，正确的是()。

A.当房地产市场成熟且处于正常状态时，累计价格低于收入价格。

b房地产市场出现泡沫时，收益价格远高于累计价格。

c房地产市场不景气时，累计价格(不扣除经济折旧)远高于参考价格或收入价格。

比较价格倾向于交易价格，累计价格倾向于最低购买价格，收入价格倾向于销售价格。

6.某楼盘现房价格4000元/平方米。预计现有房屋租金收入为每年300元/平方米(年底收取)，租金运营费用为每年50元/平方米。假设折现率为5%，风险补偿为200元/平方米，则该房地产的拍卖价格为()元/平方米。

A.3300

B.3324

C.3335

D.3573

7.某仓库房产，建筑面积800㎡，容积率0.8，现拟变更为商业用地，容积率2.0，已取得规划、土地等管理部门许可。假设转为商业用地后楼面地价为2000元/平方米，理论上应缴纳的土地出让金金额为()万元。

A.93.75

B.115

C.293.75

D.315

8.房地产估价的技术原理是使不同的估价人员对房地产估价的基本前提有相同的认识，并在()下近似同一估价对象的估价结果。

A.相同的估价原则和相同的估价时间。

B.相同的评估目的和方法

C.相同的评估目的和时间。

D.相同的估价原则和目的

9.某楼盘土地面积500m2，地价2000元/m2；建筑面积为1000m2，采用成本法估算的建筑物重置价格为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房价为2500元/平方米，因此该房地产中建筑物的实际价值低于重置价格()元/平方米。

A.200

B.300

C.700

D.1000

10.宗地面积为1000m2:采用市场法评估。通过三个可比实例，参考价格分别为2130元/平方米、2190元/平方米、2220元/平方米。如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4、0.3，那么加权算术平均法得出的参考价格为()元/平方米。

A.2160

乙2175

C.2181

D.2205

11.某楼盘2006年3月的价格是2009元/平方米，现在要调整到2006年9月的价格。据了解，2006年3月至9月该类房地产的价格指数分别为99.4、94.8、966、105.1、109.3、112.7和118.3。

A.2700.8

B.2800.1

2800.8

D.2817.7

12.房产交易成交价为人民币300，000.00元，首付30%，余款一年后一次性付清。该房产分摊建筑面积为10%，套内建筑面积为100平方米。假设折现率为6%，按建筑面积计算的房地产实际单价为()元/平方米。

2593年

B.2619

C.2727

公元2862年

13.在一笔房产交易中，买卖双方约定，买受人应向出卖人支付2385元/平方米，交易中涉及的所有税费均由买受人承担。据悉，该区域房产交易中，卖方应缴纳的税费为正常交易价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常交易价格的3.9%。若买卖双方再次约定交易中涉及的税费由卖方承担，且买方支付给卖方的价款在原价基础上相应调整，则调整后买方应支付给卖方的价款约为()元/平方米。

A.2139

乙2146

C.2651

公元2659年

14.在市场法中，对房地产情况进行间接比较和调整，可比实例的房地产情况优于标准房地产情况，得分为102；如果估价对象的房地产状况差于标准房地产状况，得分为97，则房地产状况修正系数为()。

答:0.95

B.0.99

C.1.01

D.1.05

15.下列各类房地产中，()特别适合成本法估价。

A.标准的工厂建筑

B.啤酒厂厂房

C.要出售的土地

D.办公楼

16.企业开发某块土地时，土地收回成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为1005元/m2，直接成本利润率为6%。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000

17.某房地产大厦建于1991年10月1日，经济寿命60年。之后于6月1996 65438+10月1日完成土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(自置换之日起)。2006年10，1，房产评估。经计算，该房地产土地购建价为2000万元，房屋购建价为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年6月65438+10月1)，该房地产的评估值为()万元。

A.4091

4182

C.4250

D.5000

18.某办公楼，该楼的复购价格为2000万元，经济寿命为50年，有效年限为10年。其中，损坏门窗修复费用65438+万元；装修重置价200万。平均寿命5年，有效年限4年。设备重置价格为250万元，平均使用年限为15年，有效年限为9年。假设残值率为零，办公楼的材料折旧为()万元。

400美元

628年

C.656

公元700年

19.某企业拥有办公楼一座，1996 65438+10月竣工，1998 65438+10月完成土地出让手续，出让年限50年(以置换之日为准)。5438年6月+2006年10月，建筑物剩余可使用经济年限为45年，因此在计算建筑物折旧时，经济年限应取为()年。

A.45

b50

C.52

草55

20.在建项目，土地使用权期限为50年，项目自取得权属证书之日起算。预计项目建成后建筑面积为17500m2，年净收入为350万元。目前该项目已建设2年，预计还需要25年才能完工。鉴于市场上类似房地产的收益率为7%，该项目继续建设的总价值预计为()万元。

A.375B.57

B.3942.03

C.3966.10

D.476985

21.已知某盈利性房地产的收益期为50年，收益率为8%的价格为4000元/m2:如果该房地产的收益期为40年，收益率为6%，则其价格最接近()元/m2。

A.3816

B.3899

C.4087

D.4920

22.商铺建筑面积500m2，建筑剩余经济年限和土地剩余使用年限35年；市场同类商铺按建筑面积月租金120元/m2；营业费用率为租金收入的25%；这类房产的回报率是10%。这家商店的价值是()万元。

A.521

B.533

C.695

D.711

23.给定~年期国债利率3.31%，贷款利率5.43%，投资风险补偿2.23%，管理负担补偿1.32%，流动性不足补偿1.42%，所得税抵扣收益0.5%，收益率为()。

答:7.78%

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%

24.用假设开发法评估某待开发房地产价值时，如果用现金流量折现法计算，待开发房地产开发经营期的起点应为()。

A.待开发房地产开始开发建设的具体日期。

B.待开发房地产建设合同签订日期

C.收购待开发房地产的日期

D.房地产开发项目竣工投入使用的日期

25.下列关于假设开发方法的说法不正确的是()。

A.假设开发法在形式上是评估新开发房地产价格的成本法的逆算法。

b假设开发法可用于计算开发房地产项目的地价、预期利润和成本。

c假设开发法适用于待开发土地、在建项目和不能改变现状的旧房。

d假设开发法通常测量一次性价格剩余。

26.现有待开发项目建筑面积为38.50m2，开发期限为2年。根据市场调研分析，项目建成后可销售50%，剩余30%和20%分别在半年和一年后销售。销售平均单价为28507元/平方米。若折现率为65，438+05%，则该项目开发后总价值的现值为()万元。

A.766

B.791

C.913

D.1046

27.用长期趋势法计算房地产未来价格时，当房地产价格的变化过程为连续上涨或下跌，且各期上涨或下跌的比例大致接近时，应选择()方法进行计算。

A.平均增减法

B.平均发展速度法

C.移动平均法

D.指数平滑法

28.在房地产估价中，长期趋势法的假设是()。

a .过去形成的房地产价格变化趋势，未来仍将存在。

b .在市场上可以找到充足的房地产历史价格信息。

C.房地产市场过去没有明显的季节性变化。

D.政府对房地产市场调控的相关政策不会影响房地产的历史价格。

29.总深度为50m的长方形地块，前街路线价格为5000元/m2，后街路线价格为3800元/m2。根据重叠价值评估法，该宗地的前街影响深度为()m。

A.22

b28

C.38

草50

30.一块临街深度50米，临街宽度30英尺的长方形土地，总价40万元。其相邻的矩形土地B的街道深度为150ft，街道宽度为15ft，因此利用4321法则，土地B的总地价为()万元。

A.23.4

B.28.6

C.33.4

D.46.8

365,438+0.某住宅楼总建筑面积5000m2，房屋总价值654.38+00万元，其中土地总价值500万元。某人在居民楼拥有一套单元房，建筑面积150㎡，总价值35万元。如果按照土地价值来分配，这个人的土地份额是()。

百分之三

B.3.5%

百分之七

4%

32.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是()。

A.房地产投机

B.价格变化

C.财务收支情况

D.居民收入水平

33.随着临街深度的增加，临街深度价格的修正率增加了()。

A.个别深度价格修正率

B.累积深度价格修正率

C.平均深度价格修正率

D.加权深度价格修正率

34 .在确定评估对象、范围和内容时，应根据()法律法规并征得委托方同意后综合确定。

A.估价原则

B.评估目的

C.估价方法

D.估价程序

35.某房地产估价机构向委托方A出具了估价报告，估价期限为2005年5月20日至5月30日，估价报告有效期为1年。2006年5月20日，甲方持评估报告向银行申请抵押贷款16，故评估报告归档期应不少于()年。

A.15

乙16

C.17

草20

二、选择题(***15题，每题2分。每个问题的两个或两个以上的备选答案符合问题的含义。请在答题卡上涂黑他们对应的数字。如果选择全部正确，得2分；错选或多选，不得分；选少选对，每个选项得0.5分)

1.下列项目中属于土地用途管制的有()。

A.建筑周围应该有一些空地作为建筑的绿地和交通。

b取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施。

c在一定的土地用途下，要求容积率为2.0。

d在两种用地情况下，甲地必须为乙地留出通路。

E.一块地只能用于商业地产开发。

2.某房产按揭购买，购房总价50万，首付房价30%，余款在未来10年内每月按揭支付。银行贷款年利率为5.58%。那么下列说法正确的是()。

A.房地产的实际价格等于名义价格。

该房产的名义价格为50万元。

房地产实际价格高于50万元。

该房地产的实际价格为50万元。

E.房地产没有名义价格。

3.公开市场价值是指在下列交易条件下最可能的价格()。

A.买卖双方都有必要的市场信息。

b卖方具备必要的专业知识，了解交易对象。

买方有特殊的兴趣，并愿意作出额外的出价。

D.买卖双方追求各自的利益。

E.买卖双方都渴望完成交易。

4.根据适用原则、均衡原则和收益增减原则，房地产()时，使用。

A.与外部环境最和谐

B.扩大规模

C.内部组件的组合是最合适的

D.外部环境与内部因素有关。

E.外部环境因素是最合适的组合。

5.市场规律中物质条件的比较和调整包括()。

A.环境

B.地形学

C.外部支持设施

D.内部基础设施的完整程度

E.装饰

6.在考虑不动产交易的不同负担时，不动产的正常交易价格等于()。

A.卖方实际取得的价款/(1-卖方应缴纳的税率)

B.卖方实际获得的价格——卖方应承担的税费。

C.买方实际支付的价格-应由买方承担的税费

D.卖方应承担的税费/卖方应支付的税费比例

E.买方实际支付的价款/(1-买方应付税率)

7.下列关于重新购建价格的说法中，正确的是()。

A.购建价是指在全新的条件下对估价对象进行重新开发建设所必需的支出。

b购建价格为评估时的价格。

C.重新购建价格是一个客观价格。

D.建筑物的购建价格是新条件下的价格。

E.土地的购建价格是法定出让年限下的价格。

8.使用成本法时，最重要的是()。

A.区分计划成本和实际成本

B.区分实际成本和客观成本

C.结合实际成本确定评估值。

D.结合实际开发利润确定评估值。

E.结合市场供求分析确定评估值。

9.建筑折旧分为三类:材料折旧、功能折旧和经济折旧。其中，属于经济折旧的有()。

A.反向函数

B.功能缺陷

C.环境污染

D.交通堵塞

E.正常使用中的磨损

10.根据净收益的不同，收益法可分为()。

A.直接资本化法

B.投资法

C.收入乘数法

D.利润法

E.现金流量贴现法

11.在假设开发方法中，选择最重要的是使用。而用途的选择要考虑土地的位置()。

A.可接受性

B.保值增值

C.真实社会需求程度

D.未来发展趋势

E.固定物

12.长期趋势法估值的一般步骤是()。

A.收集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查和鉴定。

b整理收集的历史价格数据，画出时间序列图。

C.观察分析时间序列，得到一定的规律。

D.利用该模型对估价对象在估价时点的价格进行猜测和判断。

E.分析和预测未来价格。

13.高层建筑地价分摊的方法有()。

A.按建筑价值分摊

B.根据房屋的价值进行分摊

C.按土地价值分配

D.按建筑面积分摊

E.按底价分摊。

14.影响房地产价格的主要经济因素是()。

A.经济发展、储蓄、消费和投资水平

B.社会发展、房地产投机和城市化

C.财务收支、财务状况和利率

D.价格、汇率和居民收入

E.人口、行政隶属关系变化与居民收入

15.下列关于界定房地产估价时间的说法中，正确的是()。

A.为评估现值，一般以估价对象实地调查或估价作业期间的某一天为估价时点。

B.城市房屋拆迁估价，估价时间一般为房屋拆迁许可证颁发之日。

C.分期实施房屋拆迁的，以房屋拆迁公告之日为估价时点。

D.房地产估价师可以假设评估日期。

E.对原评估结果有异议的，以评估日期为评估时间。

三。是非题(***15题，每题1分。请根据判断结果将答题卡上相应的符号涂黑，正确用√，错误用×表示。你不回答，就不得分。错一次扣1，此题总分最多扣零分。)

1.房地产价格是客观存在的，不以个人意志为转移。因此，房地产估价实际上是房地产专业评估师模拟房地产市场价格形成的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。( )

2.甲方和乙方是两个相邻的地块，条件相同。土地A单价1.400元/平方米，容积率4，土地使用年限40年。当B地块单价为900元/平方米，容积率为2.5，土地使用年限为50年时，以楼面价(土地回报率为6%)投资A地块较为经济。

3.在一定时期内，开发周期短的房地产，供给弹性相对较小；开发周期长的房地产，供给弹性比较大。( )

4.平衡原则是通过房地产内部组成部分与其外部环境是否协调来判断房地产是否可供使用，可以帮助确定规模和用途。( )

5.2006年6月30日的可比房地产价格为500美元/平方米，与上月相比，该类房地产基于美元的月平均价格变化下降了0.7%。假设2006年6月30日人民币对美元的市场汇率为65，438+0 = 7.98元人民币，2006年9月30日为65，448元人民币。( )

6.在建筑物的折旧中，只有不可修复的功能落后，没有可修复的功能落后。( )

7.于1996 10 10月1日建造了一座建筑物，该建筑物的土地使用权于1994 10 10月1日取得，期限为40年；这类建筑的使用年限为50年:残值率为0。那么2006年6月5438+10月65438+10月直线法计算的该楼成新率为80%。( )

8.非住宅小区级公共建筑的建设成本和住宅小区商业建筑及设施的建设成本不能计入商品房价格。( )

9.某房产土地于2000年底取得，土地使用权期限为50年。该房产于2001年末竣工，2002年末至2005年末净收入分别为83万元、85万元、90万元、94万元。预计从2005年底开始，年净收入可达90万元。该类房地产的收益率为10%，因此该房地产在2006年6月65438+10月1日的价值为886万元。( )

10.自有资金资本化率通常是税前现金流量与下一年度自有资金金额的比值，用可比房地产税前现金流量除以自有资金金额即可得到。( )

11.用于投资分析的假设开发法与估值的区别在于，在选取相关参数和计算相关值时，投资分析是站在普通投资者的立场上，而估值是站在特定投资者的立场上。( )

12.移动平均法是将原价格按照时间序列进行平滑，即通过逐项递推的方法计算出一系列移动的时间序列价格平均值，形成新的派生平均价格时间序列，从而消除短期价格波动的影响，显示价格变化的基本发展趋势。( )

13.有一栋四层楼的公寓，每层楼的建筑面积都一样。已知二楼的值是一楼的105倍，三楼是四楼的1.15倍，四楼是二楼的91%。按照房地产的价值分配方法，三层所占土地份额约为27%。( )

14.一般来说，房地产价格与利率正相关。利率上升，房地产价格就会上升，利率下降，房地产价格就会下降。( )

15.接受评估委托后，受委托的评估机构不得转让或变相转让受委托的评估业务，并应明确至少有一名合适的评估人员负责评估项目。( )

4.计算题(***2题，20分。要求列出公式和计算过程。如果需要根据公式计算，就要写出公式。只有计算结果而没有计算过程的，不得分。计算结果应保留到小数点后两位。请在答题卡上回答。)

1.某商铺建筑面积1000m2，土地使用年限40年，从10+0，2000年算起。2002年6月65438+10月1日，某公司与商铺业主签订租赁合同。租期20年，月租150元/m2。租金每两年支付一次，支付时间在第二年年底。目前市场上同类店铺正常月租为200元/m2，付款方式为每年年底一次性付款。预计同类店铺正常月租每年增长5%，一般租赁经营的经营费用率为租金收入的30%。试求承租人在2006年6月10日的公司股权价值(房地产回报率为8%)。(8分)

2.估价对象为办公楼，总土地面积为1000m2，2006年9月底取得50年使用权，5438+0。办公楼总建筑面积4500平方米，于2004年9月底竣工。该建筑为钢筋混凝土结构，高5米。没有电梯。需要对该办公楼2006年9月30日的价值进行评估。收集如下相关信息。

在评估基准日，城市边缘区平均每亩征地补偿安置费用为5732万元，向政府缴纳的土地使用权出让金为150元/平方米，土地开发费用、税金及利润等为120元/平方米。以上合计为50年城市边缘土地使用权的耕地价格。城市土地分为八级，城市边缘区土地为八级，估价对象在六级土地上。不同级别土地之间的价格差异如下表所示:

(3)评估基准日，5米高无电梯建筑物的购建价格为65，438+0，800元/平方米，估价对象损坏的办公室门窗维修费用为65，438+万元；装修重新购建价654.38+0.4万元，经济年限5年。设备购建价为654.38+000万元，经济寿命为654.38+00年。建筑物的使用寿命比土地的使用寿命要长。假设剩余率为0。另外，这栋写字楼由于没有电梯，入住率低，只有80%，月租38元/平方米。市场上类似带电梯的写字楼出租率为85%，正常月租为40元/平方米。一般租赁经营的正常经营费用率为租金收入的35%。如果在评估时更换类似带电梯的办公楼，电梯购置费为60万元，安装费为40万元。同时，由于办公楼的高度高于正常楼层，其能耗增加。根据计算，正常情况下，每年需要消耗1万元能源。同时，由于周边环境变化，办公楼经济折旧20万元。尝试用成本法评估办公楼2006年9月30日的价值。土地购建价格应采用市场法和成本法综合计算。土地收益率为5%，房地产收益率为7%(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，保留小数点后两位)。(12分)

参考答案

一、多项选择题

1.b . 2 . d . 3 . c . 4 . c . 5 . c . 6 . c . 7 . d . 8 . c . 9 . b . 10C.11。D.12。A.13。D.14。A.15。B.16。D.17.B。

18.C.19。C.20.D.2122 . a . 23 . c . 24c . 25 . c . 26 . d . 27 . a . 28 . a . 29 . b . 30 . c . 31 . b . 32 . a

33 b . 34 b . 35 b

二、选择题

1.a . c . E2 . d . e . 3 . a . d . 4 . a . c . 5 . b . d . e . 6 . a . b . d . 7 . a . b . c . d . 8 . b . e . 9 . c . e . 10 . a . e

11.公元12年。公元13年。公元前14年。公元65438年

三、判断题

1.√2.×3.×4.×5.√6.×7.×8×9.×10.√11×12.×13.×14.×15.×

四、计算问题

1 . a 1 = 150×12×2×1000×0.70 = 252万元。

I 1 =(1+8%)2-1 = 16.64%

承租人股权价值= 107238+1117.60 = 218998万元。

2.(1)求地价:

1)市场法计算土地单价；

2)采用成本法计算土地单价:

城市边际地价的计算；

征地补偿安置费用= 57.32万/66667 = 8.598万元/平方米。