「学区房」是否属于商品房买卖合同？
情况
中粮万科有限公司是北京市房山区长阳镇半岛项目的建设单位。该公司在销售中宣称“百万米教育通向无限未来”、“买下长阳半岛，上北京四中”。张先生买了
中粮万科公司开发的长阳半岛的房子。后来业主们得知不再享受在北京四中房山分校就读六年以上的条件，广大业主开始了大规模的维权活动。
2011 12 12中粮万科公司表示，北京四中房山分校不存在“一房一地”的“六年有效期”限制，但具体入学要求以当时相关教育部门和学校的制度为准。
度和通知为准。经过一系列维权活动，长阳半岛广大业主就读北京四中房山分校的问题始终处于不确定状态，还要看其他条件。非但没有结果，反而下降了。
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业主张先生将中粮万科公司告上法庭，要求依法确认中粮万科公司关于长阳半岛项目子女可按照国家九年义务教育制度就读项目小学和北京四中房山校区初中(一室一地)的承诺，对中粮万科公司具有法律效力。
中粮万科公司辩称，我公司确实与张先生签订了《北京市商品房预售合同》，且我公司开发的商品房属于学区房，故我公司业主可按照国家九年义务教育一次就读。
北京四中房山校区初中的权利取决于当时的教育政策。我们公司开发的区域名字叫祥云湾，半岛之家，只是长阳半岛的一部分。
我司无权对教育作出安排，故张先生要求确认长阳半岛项目子女可按照国家九年义务教育制度就读北京四中房山校区小学和初中的承诺。
法院不应支持具有法律约束力的请求。
本案争议的焦点是商品房的销售广告和宣传资料是否应当纳入合同。
首先，商品房的销售广告和宣传资料是否为合同内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但具体确定了出卖人对商品房开发规则范围内的房屋及相关设施的说明和承诺，以及商品房买卖合同的订立和该房屋
价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即使说明和承诺未列入商品房买卖合同，也应视为合同内容，违反的当事人应承担违约责任。因此，这一承诺应被视为
该合同的部分内容对中粮万科公司具有法律约束力。
其次，张先生请求分配小学的问题在广告和传单中并不明确，故张先生请求确认该承诺具有法律约束力的请求不予支持。
根据有关法律规定，当事人订立和履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。因此，中粮万科公司在销售广告中承诺的北京四中房山分校初中(一房一地)对其具有法律效力。
分析
开发商所做的销售广告和宣传资料是否为合同内容，需要以宣传的具体内容来定性。要看公示内容是否对合同的订立和房价的确定有重大影响。本案中的公示内容因其内容明确，对合同的订立和房屋价格的确定影响较大，依法应当是合同的内容。
如果开发商最终不能保证买受人通过买房入学，其宣传构成虚假宣传，违反了诚实信用原则，开发商应承担相应责任，并对买受人进行赔偿。
(以上回答发布于2016-08-17。目前的购房政策请参考实际情况。)
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