资产评估计算问题~ ~急~ ~ ~

总收入应该是客观收入而不是实际收入。

年总收入= 50×12×1800×(1-10%)= 972000(元)

2、计算总成本

(1)年管理费= 972000× 3% = 29160(元)

(2)年维护费= 2500×1800×1.5% = 67500元。

(3)年税收=25×1800=45000(元)

(4)年保险费= 2500× 1800× 0.2% = 9000元。

年总成本=(1)+(2)+(3)+(4)= 29160+67500+45000+9000 = 150660(元)。

3、房地产净收益的计算

年度房地产净收入=年度总收入-年度总费用= 972000-150660 = 821340(元)

4、住房净收入的计算

(1)计算年折旧费。

年折旧费=建筑物重置价格/使用年限=2500×1800/48=93750(元)

(2)计算房屋的现值

房屋现值=房屋重置价格-年折旧费×使用年限= 2500×1800-93750×1 = 4406250(元)

(3)计算房子的净收入

房屋年净收入=房屋现值×房屋资本化率= 4406250×8% = 35.25万元。

5、计算土地纯收益

土地年净收入=房地产年净收入-房屋年净收入=821340-352500=468840(元)

6、计算土地使用权价格

5438年6月+2003年10月土地使用权剩余使用年限为50-3=47年。

p = 468840/6%×[1-1/(1+6%)47]= 7308760(元)

单价= 7308760/1000 = 7309(元)

7.评估结果

土地使用权价格为7308760元，单价为每平方米7309元。