2019房地产估价师案例分析:工业房地产估价

1.涉及的行业很多

2.非标工厂多，建设成本差异大。

3.区分设备和建筑的成本。

4.工厂建筑易受腐蚀。

(二)影响工业房地产价值的主要因素

1.影响工业房地产价格的区位条件

(1)交通状况。

(2)基础设施。

(3)地理位置。

2.影响工业地产价格的物理条件

(1)土地面积和形状。

(2)地质和水文条件。

(3)房地产用途。在为抵押、清算、兼并等目的对工业房地产进行评估时，由于房地产的用途可能发生变化，因此需要考虑将房地产改变为其他用途并用于其他产品生产的可能性。

(三)工业房地产估价的常用方法

1.成本法。使用成本法。对于标准工厂更容易确定统一的重置价格，以便制定当地统一的重置价格标准。非标准厂房重置价格的确定主要有两种方式:一种是参照工业建筑的预算价格进行计算；二是利用标准厂房的重置价格标准，修正跨度、柱距、净空等影响厂房价格的诸多因素的价格增减。

2.市场规律。工业地产通常缺乏同类地产的交易案例，尤其是非标准厂房，在同一个供需圈内不容易找到合格的对比案例，一般不具备使用市场法进行估值的资格。而在一些新工业区，往往有很多标准厂房，这些标准厂房通常会有很多租售的情况，所以可以采用市场法进行估值。

3.收益法。如果属于工业地产的收入可以从企业总收入中分离出来，可以考虑采用收益法进行估值，但这种分离通常比较困难，尤其是很难准确区分厂房和设备产生的收入。

(四)工业房地产评估的技术路线和难点。

工业地产一般采用成本法估价，再次采用成本法时，往往会将土地和地上建筑物分别估价，然后将两部分价格合并。土地估价通常采用基准地价系数修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在评估地价时，要注意采用的基准地价应该是当地政府最近公布的基准地价。土地使用权有期限的，应当修正地价。评估建筑物时，应根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、楼面荷载等因素，采用当地建筑定额管理站公布的最新工业建筑造价标准，确定估价对象的工程造价。