房地产估价理论与方法模拟试题(4)

4.计算题(***2题，20分。要求列出公式和计算过程。如果需要根据公式计算，就要写出公式。没有计算过程，只有计算结果不计分，计算结果保留两位小数。请在答题卡上回答。)

1，6年前，A公司提供40年的土地出让，与B公司合作建设办公楼，总建筑面积3000m2，4年前竣工投入使用。办公楼的正常使用寿命比土地的使用寿命要长。甲乙双方在当时的合同中约定，建成投入使用后，1000m2建筑面积归甲方所有，2000m2建筑面积由乙方使用15年，到期后无偿归甲方所有。目前乙方希望拥有该办公楼的产权，甲方也愿意转让给乙方..试估算一下，目前乙方应投入多少人民币购买甲方权益。

据调查，目前这类写字楼建筑面积每平方米月平均租金为80元，出租率为85%。年经营费用约占有效毛租金收入的35%，回报率为65，438+00%。

解法:(1)计算办公楼的现值

①办公楼整体年净收入= 80×3000×85%×(1-35%)×12 = 159.12万元。

②收入年限= 40-6 = 34年

③办公楼现值为:v = a/y[1-1/(1+y)n]= 159.12/10%×[1-65438]。

(2)计算乙方使用权的价格。

①乙方使用权年净收入= 80×2000×85%×(1-35%)×12 = 1060800元。

②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年。

③乙方使用权剩余收益价格为:

v = a/y[1-1/(1+y)n]= 106.08/10%×[1-1/(65438

(3)甲方股权价格=办公楼现值-乙方使用权价格= 1，528.92-689 = 839.92万元。

2.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效使用年限8年。经调查计算，改建新楼的建设费用为800万元(建设期为2年，假设第一年投入建设费用的60%，第二年投入40%，均为等额投入)，管理费用为建设费用的3%，年利率为6%，销售税金为50万元。另据了解，该楼受损墙体及地面修复费用为654.38+0.8万元；装修重置价200万元，平均寿命5年，已使用2年；设备重置价格165438+万元，平均寿命10年，已使用8年。假设残值都是零。试着计算一下大楼的总折旧。

解法:(1)计算建筑物的重置价格:

①建设成本= 800万元

②管理费用= 800× 3% = 24万元。

③投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5。

④房屋重置价格= 800+24+54.90+50+120 = 10489000元。

(2)计算建筑物的折旧:

(1)墙体、地面及其他损坏的折旧额= 654.38+0.8万元。

(2)装修部分折旧= 200 * 2/5 = 80万元。

(3)设备折旧= 110× 8/10 = 88万元。

④长寿命项目折旧=(1048.90-18-200-110)×8/50 = 1153400元。

⑤建筑物折旧总额= 18+80+88+115.34 = 3013400元。