2018房地产估价师《案例分析》冲刺问答(六)
2018房地产估价师《案例分析》冲刺问答(六)
(1)建筑物位于一类用地，属于公共建筑集中区域，周围有环路。建筑原用途为集商场、公寓、写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构。地上1-3层整体设计为商场；A座为28层公寓，设计为大户型。建筑总面积83594.27㎡，建筑于6月1994开工至6月15，2月1995停。大楼停工时，大楼主体及外墙装修已完成，但内部装修及设备设施安装未完成。
请问:
1.2005年的楼房可以用成本法评估吗？为什么？
2.写出鉴定的技术路线。
(2)委托房地产评估机构对某钢筋混凝土结构商场进行评估，该商场建于5年前。商场土地使用权以商业用途出让方式取得，评估目的为评估商场抵押价值。房地产估价师完成评估报告后，委托人发现评估报告中收益法采用的年净利润与委托人提供的财务报表中商场最近三年的年均净利润不同，收益期也与商场建筑的剩余经济寿命不同:成本法采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。
请分析说明房地产估价师这么做的原因。
(三)某评估公司于1999年6月65438+8月1日对某房地产进行评估，评估目的为抵押贷款。按当时正常市场价格评估结果为10万元，银行据此借给业主800万元。2001 10 1因业主无力还款，银行申请，房产被法院拍卖。扣除各种税费后，拍卖所得为600万元，加上业主已向银行偿还的部分本息，业主尚欠银行654.38+0万元。为此，银行要求评估公司赔偿损失100万元，评估公司认为无责任。
鉴定公司应该如何解释自己没有责任，并说明理由？
(1) 1.房屋可以按照最高最好的原则进行估价，因为房地产是根据估价对象的情况，在遵循法定原则和保持规划用途(为公寓)的前提下实施的。
2.①市场法的技术路线:收集实例；选择可比较的例子；建立价格可比基础，纠正交易情况；修改交易记录日期；进行区域因素修正；个别因素进行修正，找到参考价格。(环球网校房地产评估师频道为您梳理)2收益法技术路线:收集相关资料，估算潜在总收益，估算有效总收益；估算运营费用；估算净收入；选择合适的回报率；选择一个合适的计算公式，找出收入价格。
(二)问题1中给出的已停工五年的在建项目。俗称“烂尾楼”。购房人想向银行申请按揭贷款，首先要明确2、3、4层的哪一部分要抵押，5-8层的哪一部分要抵押，也就是要明确待估价房产的估价对象。届时，在建项目的权益、转让、原建设单位的付款、土地使用权限制等都要一一明确。在此基础上，抵押价值应为拟抵押房地产的公开市场价值扣除法定优先受偿金额后的余额，故宜采用保守谨慎原则进行评估。
2.具体来说，商业裙房可以收益法为主，市场法和假设开发法为辅，住宅部分可以市场法为主，成本法为辅。不管采用什么方式，都要注意这个项目是在建的，还没有完工，还没有验收投入使用。连续施工过程中的水电、设备购置安装费用，尤其是商业裙楼的装饰装修费用不小；如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓，也要考虑装修改造费用。
3.除上述问题外，商业裙楼的抵押价值应采用收益法或市场法和假设开发法评估，住宅部分的抵押价值应采用市场法和成本法评估。在确定评估值时，需要考虑的主要因素有:土地使用权出让金额、土地使用年限、物业所在地、环境基本要素、开发经营年限、当地同类商场和房屋的价格、租金、经营费用、管理费用、销售费用等。
(C) 1。甲乙双方的分配方案不合理。
2.甲方应得654.38+03.95万元，乙方应得654.38+0367.6438+0万元。
3.因为，如果乙方拿走的房屋用于出售，* * *可以收回2790万元的价款，双方可以分别分得1395万元；由于赠送是乙方的个人行为，甲方的收入不应受到影响。甲方仍应得到1395万元，乙方仍可得到13671000元。
多选
(1)某厂为企业改制进行资产重组，委托评估机构对建在划拨土地上的两套房屋进行评估。根据工厂的房产证，这两栋房子都是工业用房。根据鉴定人员实地勘察的结果，这两处房屋一处为厂房，另一处原为厂房，后改为办公楼出租。
1.这两套房子应根据什么目的进行估价，下列说法正确的是()。
A.根据房屋所有权证记载的用途进行评估。
B.根据目前使用的评估人员实地调查结果进行评估。
C.按照企业改制、资产重组后的预定用途对两套房屋进行评估。
D.根据最有利可图的用途评估这两栋房子。
2.要把这两套房子的用途从工业改为其他用途，(环球网校房地产估价师频道给你安排的)要通过()以下几种方式来完成。
A.改变自己
B.经上级主管部门批准的变更
C.政府房管部门批准，并办理变更手续。
D.经政府规划主管部门批准，按法定程序办理变更手续。
3.如该厂为扩大经营而集资抵押该两套房屋，以抵押为目的评估的价值应为()。
a两栋建筑物的抵押评估价格之和。
b两栋建筑物及其土地的抵押评估价格之和，扣除划拨土地变更为土地转让时应缴纳的土地使用权出让金。
c两栋建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押贷款利率。
d两栋建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押贷款利率。
4.如果工厂为这两栋房屋投保火险，为保险目的评估的价值应为()。
A.这两栋房子的正常市场价值。
B.两栋建筑的重建费用
c重建费用合并成新的折扣后两栋建筑物的价值。
d重建成本后两栋建筑物的价值合并为新的折扣加上土地价值。
(2)某公司拥有一栋旧办公楼，房产证记载建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，经上级总公司批准重建，建筑面积可增至600m2。公司认为建600㎡不划算，擅自建了一栋建筑面积1，000㎡的办公楼(环球网校房地产估价师频道为你安排)。现在公司想以投资新建办公楼的方式与外商成立合资公司，并打算请一家机构对办公楼进行评估。
5.改造的最终审批权在()。
A.政府房地产管理部门
B.政府规划和管理部门
C.政府土地管理部门
D.总公司
6.评估所依据的建筑面积应为()。
460平方米
600平方米
C.1000m2
D.以上三个方面都不行。
7.公司委托评估应选择()。
A.房地产管理部门
B.资产管理部
C.合格的房地产估价机构
D.验资机构
(3)为了评估某房产2005年9月底的价格，选取了以下可比实例:交易价格为3000元/平方米，交易日期为2004年10年底。另一项调查显示，2004年6月底至2005年2月底，该类房产价格平均每月上涨1.5%，2005年2月底至9月底，平均每月上涨2%。
8.调整交易日期的主要方法是()。
A.百分比法
B.价格指数法
C.价格变化率法
D.价格指数变化率法
9.如果对该可比实例的价格进行交易日期调整，则应调整为()元/平方米。
A.3415
B.3484
C.3586
D.3658
参考答案:(1) 1。C 2。A 3。B (2) 4。C 5。B 6。D 7。C (3) 8.B9.D
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